意外なデメリット？一般媒介契約のメリット・デメリットを詳しくご紹介

不動産の売却を検討している方、すでに数社に査定などを依頼した事がある方は「媒介契約」について不動産会社から聞いた事がありますよね。

媒介契約は不動産を仲介で売却・購入するときに必要な契約で、売却の際は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類の契約形式があります。

今回はその中でも「一般媒介契約」がどんな契約で、どんなメリット・デメリットがあるのかを詳しくご説明いたします。

一般って言うくらいだから、一番無難な契約形式って事なのかな？

一般媒介契約は３つの媒介契約の中で最も選ばれやすい契約形式です。ただし、選ばれることが多いからといって、無難という訳ではございません。それぞれの契約形式によって、メリットでメリットが異なりますので、信頼できる担当者と相談をして決めるようにしてください。

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは、不動産を仲介売却するときに不動産会社と売主様で結ぶ媒介契約の一つで、主に複数社に仲介を依頼するときに用いる契約形式です。

３つの中で最も縛りが少なく、不動産会社・売主様ともに行動に自由がある契約です。自由に行動できるということでいい面が多いように思えますが、実はデメリットが多くなる可能性の高い契約形式ですので、安易に契約形式を決めるのではなく、納得が行くまで担当者に質問してから契約をするようにしてください。

契約形式の違いについて

	依頼できる会社の数	売主への報告義務	レインズへの登録義務	契約期間	自己発見取引
一般媒介契約	複数社に依頼可能	なし	義務なし（任意）	法令上の指定なし	可能
専任媒介契約	１社だけ	２週間に１回以上	契約から７日以内	3ヶ月の上限	可能
専属専任媒介契約	１社だけ	１週間に１回以上	契約から５日以内	3ヶ月の上限	不可

３つの契約形式の違いについては、上記の表を見ていただければ大まかに把握できると思います。

より詳しく違いや、それぞれのメリット・デメリットを知りたい方は「一般媒介と（専属）専任媒介の違いは何？信頼できる会社との専任媒介契約が成功の鍵」をご参考にしてください。

売却する物件に左右される一般媒介契約のメリット

人気物件の場合、より良い条件で売却できる事がある
不動産選びでの失敗リスクを分散できる
物件情報を公にせずに販売活動ができる

一般媒介の大きなメリットとしては、上記の３つがあげられます。特に重要なのは「人気の物件の場合、より良い条件で売却できる事がある」という部分で、このメリットは売却する物件によって得られる効果が大きく変わります。

メリット①人気物件の場合、より良い条件で売却できる事がある

一般媒介契約では、複数社を競争させることでより良い条件で買主様を見つけてくれた不動産会社に仲介を依頼するため、専任媒介契約よりも多くの買主様に検討していただくことができます。

ただし、不動産会社が競争してでも売りたいと思えるだけの「人気物件」であることが大前提となります。

もし人気物件ではない物件を一般媒介契約にしてしまうと、色々なデメリットにつながってしまう可能性もありますので、注意が必要です。

人気物件の条件は、駅近・築浅などの条件もありますが、時代や流行りによっても大きく左右されます。必ず複数社に査定をしてもらって人気物件の条件に当てはまるかどうかを確認してみてください。

メリット②不動産選びでの失敗リスクを分散できる

専任媒介契約と一般媒介契約の一番の違いは「複数社との契約」です。１社に絞る必要がない一般媒介契約では、万が一不動産会社選びに失敗したとしても、他の不動産会社で賄えることが多いため専任媒介契約と比べてリスクを分散する事ができます。

また、自分が納得のいく不動産会社と契約ができるまで不動産会社を探し続ける事ができるというのもメリットの一つです。

ただし、あまり契約数を増やしてしまうと、管理や連絡の取り合いなどがとても大変になりますので、注意が必要です。

メリット③物件情報を公にせずに販売活動ができる

専任媒介契約・専属専任媒介契約では、不動産業者同士の情報共有ネットワークシステムである「レインズ」への物件登録が義務化されているため、他の不動産業者にも物件情報が共有されます。

この仕組みがあることで、スムーズに買主様を見つける事ができるのですが、事情によってはあまり公開したくない場合もあります。

例えば、親族や知り合いで不動産関係で働いている人がいて、自分の家を売却していることが知られたくない場合には専任媒介契約は避けた方がいいかもしれません。

多くの場合は不動産業者に直接買取をしてもらうことで、周りに知られずに速やかに売却する事ができますが、どうしても仲介を利用したい場合には、一般媒介契約にしておくことで情報の公開を避ける事ができます。

実はたくさんある一般媒介契約のデメリット

選ばれることの多い一般媒介契約ですが、実は他の契約形式と比べてデメリットが多くなる可能性のある契約形式でもあります。

複数社から同じ物件が売りに出される
不動産会社に足元を見られる事がある
窓口が多くなりスケジュール管理等が難しくなる
積極的な販売活動をしてもらえない可能性がある
自分での営業活動が必要になる事がある
販売状況が見えにくくなるため、販売戦略が立てにくい
各社のサービスが受けられなくなる
知識がないままの契約は囲い込みに合う可能性がある
契約会社が多くなるほど契約の確認が雑になる

ざっと上げるだけでもこれだけのデメリットがあります。もちろん全ての人・物件に必ず起こるわけではありませんが、多くのデメリットを抱える可能性があるということを覚えておきましょう。

デメリット①複数社から同じ物件が売りに出される

一般媒介契約のメリットでもある、複数社で同じ物件が売りに出されるという事ですが、一方でデメリットにつながる可能性も持っています。

もし自分が買主の立場になって複数の不動産会社に物件を探しに行ってみて、同じ物件を紹介されたらどう思いますか？人によっては「人気の物件なのかな？」と思うこともあるかもしれませんが、中古物件の場合は「売るのに必死の物件なのかな？」と思われてしまう可能性も高くなります。

また、不動産情報サイトにも複数社から掲載されることになり、せっかくの人気物件なのに安く見られてしまう可能性があります。特に契約した不動産会社の評判が悪かったりすると最悪です。

デメリット②不動産会社に足元を見られる事がある

一般媒介契約を選ぶ方の多くが「早く売りたい」と思っています。そのため、なるべくたくさんの不動産会社に依頼して、窓口を広くして売ろうとしてしまいます。こう言った方法は、完全な間違いとまでは言えませんが、そういった売主様の気持ちを逆手にとり、安くすることで早く売れると言って値引き交渉をされる可能性があります。

しかし、一般媒介契約の場合は不動産会社の営業活動にリスクが伴いますので、あまり積極的に営業活動ができないという側面もあります。つまり、最悪の場合は「営業活動は特に何もせずに、勝手に売れるくらいの値段に下がるまで値段を下げ続ける」という悪循環になってしまう可能性があるということです。

デメリット③窓口が多くなりスケジュール管理等が難しくなる

複数社と契約する場合、一人で複数社とのやりとりをしなくてはなりません。売り出しの価格交渉はもちろんのこと、住んでいる状態で売却に出す場合であれば、内覧のスケジュール調整も必要になります。

スケジュール管理が得意な方や、日中いつでも連絡が取れる方であれば問題はありませんが、仕事で忙しい方にとってはかなりの負担になりますので、注意が必要です。

デメリット④積極的な販売活動をしてもらえない可能性がある

デメリット②でも少し触れましたが、一般媒介契約の場合、どれだけ営業コストをかけたとしても他社が物件の売却を成立させてしまうと赤字になってしまいますので、不動産会社にとっては営業コストをかけるリスクが大きくなります。

そのため、専任媒介契約と比べると営業コストをかけにくくなります。これは人気の物件であっても、売却が難しい物件であっても同様で、積極的な販売活動は専任媒介契約の方がしやすいというのが現状です。

一般媒介契約をする際は、専任媒介契約と比べてどれくらい販売活動に差が出そうかなども確認してみましょう。

デメリット⑤自分での営業活動が必要になる事がある

もし契約した不動産会社が積極的に販売活動をしてくれなかった場合、物件を売却するために自分での営業活動が必要になる可能性もあります。せっかく仲介をお願いしているのに、最終的には自分で営業活動をしなくてはいけない状況はできるだけ避けたいですよね・・・。

また、営業活動とまでは行かなくても、依頼した数社がなかなか動いてくれずに、新しく契約する不動産会社を探し続ける場合も少なくありません。こう言った場合、契約する不動産会社が増えるほど悪循環になってしまい、せっかくの物件がより売れにくくなってしまうことにもつながります。

デメリット⑥販売状況が見えにくくなるため、販売戦略が立てにくい

一般媒介契約では、不動産会社から売主様への販売活動に関する報告義務がありません。

販売活動に関する報告義務とは、物件にどれくらいのお問い合わせがあったか、内覧にどれくらいのお客様を案内しかと言った内容です。こう言った報告義務がないため、売主様としては自分の物件がどれくらい注目を集めているのか分からず、今後の販売戦略や希望価格の交渉などが難しくなります。

例えばA社から「価格交渉（値下げの提案）」があったとき、B社ではすでに数件の内覧を行なっている可能性もあります。依頼している会社が２社であればすぐに確認することでもできますが、１０社以上に依頼しているような場合は各社への確認だけでも大変な労力になります。

結果的に判断材料が不透明なまま、各の値下げ交渉に応じてしまうということもありますので注意が必要です。

デメリット⑦各社のサービスが受けられなくなる

（専属）専任媒介契約の場合には、クリーニングサービスなどの特別なサービスをご用意しているこ不動産会社も多くあります。仲介手数料の割引なども各社によって色々とありますので、専任媒介契約をどこに依頼するかの一つの判断材料にもなります。

こう言ったサービスが一般媒介契約では受けられなくなりますので、同じ不動産会社に依頼するのであれば専任媒介契約の方がお得になることがほとんどです。

ただし、過剰なサービスや割引の場合には、サービス内容だけに目を奪われずに、しっかりと担当者が信頼できる人かどうか見てから決めてくださいね(^^)

デメリット⑧知識がないままの契約は囲い込みに合う可能性がある

このデメリットは本当にごく稀ですが、一般媒介契約の「レインズへの登録義務がない」事を利用した囲い込みを行う不動産会社もあります。

一般媒介契約では複数社に依頼することができますが、必ず複数社に依頼しなくてはいけないということではありません。そのため、一社に依頼するつもりで相談に来た売主様に対して一般媒介契約を勧め、レインズへ登録せずに販売活動を行うことで、自社だけで買主様を探すという方法です。

一見、専任媒介契約と変わらないように見えますが、レインズに登録すると他の不動産会社でもその物件の買主様を探す事ができるため、買主様側からの仲介手数料をもらえなくなる可能性があります。

このような囲い込みは、不動産会社からすると売主様・買主様両方の仲介手数料をもらえることになりますが、売主様からすると本来見つかるはずだった好条件の買主様の機会損失の可能性が高くなりますので、売却価格の低下や売却までの時間が長くなるといったデメリットしかありません。

もし最初に一般媒介契約を勧められた場合は、「レインズへの登録はしてくれますか？」と一言確認してみましょう。

デメリット⑨契約会社が多くなるほど契約の確認が雑になる

最初の１社目の契約の際は、多くの方が初めての不動産売買の契約ということもあり、慎重に話を聞いて、契約書の内容も確認されます。

ですが、２社目・３社目と契約を重ねるごとに、最初の頃の緊張感などを無くしてしまい、確認が疎かになってしまう事があります。法律が絡む契約ですので、一方的に不利な契約が結ばれることはまずないと思いますが、特約による営業活動費用の負担など、解約時に負担がかかるような内容の契約を求められることもあります。

複数社と契約する場合は、何社目の契約であってもしっかりと契約内容を確認し、不安であれば弁護士や司法書士の先生などにも相談するようにしてください。

一般媒介契約が向いている物件とは？

広告を打つ必要もないくらい超優良な人気物件
購入する人がほぼ決まっている物件

媒介契約は契約形式によって多少の向き不向きの物件があります。一般媒介契約では上記の２つの物件が向いているといえます。

広告を打つ必要もないくらい超優良な人気物件

人気物件の条件は様々とご説明しましたが、多少の人気物件では一般媒介契約のメリットを感じることは少ないです。特にネットが普及している現代では、一般媒介での依頼物件については不動産情報サイトに掲載だけしておいて、売れたらラッキー程度に考えてしまう不動産会社も少なくないと思います。

様々な情報サイトで言われているような「不動産会社同士を競争させて高値にする」というメリットは、よほどの超人気物件でなくては実現が難しいと感じています。

購入する人がほぼ決まっている物件

購入する人が決まっているのに契約する必要はあるの？と思われると思いますが、高額な取引になりますので買主様の事情が急に変わってしまうこともあります。

そのため、もしもの保険として一般媒介契約で買主を別で探してもらうという方法を取ることもあります。

また、買主様が決まっている場合でも、個人間での直接取引には思わぬトラブルがつきまといますので、できるだけ専門家を間に入れての取引をお勧めしております。特に買主様が住宅ローンなどの利用を検討されている場合などは、個人間での取引では銀行の融資はおりないため、トラブルに発展する可能性がグッと高くなります。

個人間での取引を考えている場合でも、売主様・買主様それぞれの状況によって様々なトラブルが考えられますので、一度お気軽にご相談に来てください。

一般媒介契約が向いている人とは？

ある程度の不動産知識を持っていて自分で正しい判断ができる人
スケジュール管理などがしっかりできる、時間に余裕のある人
内緒で不動産を売却したい人

一般媒介契約では、多くの不動産会社とのやりとりが必要になりますので、正しい判断を行えることと、スケジュール管理ができるということがとても重要になります。

ある程度の不動産知識を持っていて自分で正しい判断ができる人

「ある程度」というのがどの程度が難しい部分ではありますが・・・。最低限、不動産会社からの値段交渉に関して正しい判断ができるだけの知識や経験がないと、売れるまで価格を下げ続けるといった悪循環に陥ってしまう可能性があります。

不動産の適正価格の判断は資格を持っている人でも難しい場合がありますので、売主様にそこまでの知識を求めるのは酷なことではあります。ですが一般媒介契約のように複数社とやりとりをするには、それくらいの知識が必要になると考えてください。

スケジュール管理などがしっかりできる、時間に余裕のある人

ここまで何度か触れていますが、複数社とのやりとりには思った以上に時間と労力がかかります。特に報告義務などを特約に入れずに契約している場合は、売主様ご自身で連絡を取る必要がありますので、定期的な確認が大変になります。

不動産会社の営業時間内でないと連絡が取れない場合もありますので、日中仕事に出られている方や、休日でもなかなか対応が難しい場合には、契約する不動産会社の数を少なくしたり、特約などのご相談をしてみてください。

内緒で不動産を売却したい人

特別な事情があり、周りに売却していることを知られたくない方もいらっしゃいます。一般媒介契約であれば「レインズ」に登録する義務がありませんので、依頼した不動産会社意外に知られるリスクを減らす事ができます。

ただし、「義務」がないだけで登録することもできますので、事情がある場合にはしっかりと担当者にその旨を伝え、登録しないでもらうようにしましょう。できれば契約する際に特約などにしっかりと記載してもらうと、より安心です。

また、仲介でなくてはならない特別な理由がない限りは、買取で売却することをお勧めいたします。一般的に仲介よりも安くなる事が多いのが買取ですが、周りに知られるリスクを最大限に減らし、素早い現金化が可能です。

アイビスホームではご来店・ご相談いただいたお客様限定で「アイビス式買取」をご提案しています。買取と同じ素早い売却と、仲介と同等の売却金額をご希望のお客様は、ぜひ一度ご相談にいらしてください(^^)

アイビスホームでは基本的に（専属）専任媒介契約をおすすめしています

物件や希望される条件などによっては一般媒介契約の方が向いている場合もありますが、アイビスホームでは基本的に専属専任媒介契約、もしくは専任媒介契約でも契約をお勧めしています。

理由はたくさんありますが、特に重要となる理由は次の通りです。

気持ちの問題
実益の問題
実績・データから見た結果
信頼できる不動産会社なら専任で依頼できる

一般媒介契約よりも、信頼できる不動産会社に専属専任媒介契約・専任媒介契約で依頼した方が、不動産会社も売主様も得をするWIN-WINなお取引になることが多くなりますので、ぜひ信頼できる１社を探してみてください。

気持ちの問題

多くの情報サイトでは、気持ちの問題として「不動産会社側」だけをピックアップしていますが、注目して欲しいのは売主様側の気持ちです。

一般媒介契約で複数社に任せている場合、どの会社に頼ればいいのか、困った時・相談した時に気軽に相談できる不動産会社がわからない。など、初めての不動産売却で不安なまま進めることになることもあります。

また、複数社の査定を比較するのはとても良いことですが、売却活動中になると不動産会社同士が完全なライバルになってしまいますので、価格交渉について相談先に困る事態にもなります。また、提案される条件やタイミングなども各社バラバラになりますので、正しい判断ができないと余計不安になってしまいます。

専任媒介契約であれば、信頼できる１社だけに任せることになりますので、どんな小さな疑問・不安でも気軽に相談する事ができます。不安を解消できる分、結果として変に焦る事なく適正価格で売却できる可能性が高くなります。

不動産会社側としては、プロとして一般媒介契約でも専任媒介契約でも同じ気持ちで取り組むよう心がけていますが、担当者が人間である以上「あなただけに任せたいです」と言われた方が嬉しい気持ちになります。

実益の問題

実益の問題としても、気持ちの問題と同様に「不動産会社側」と「売主様側」の実益があります。

不動産会社側としては、専任媒介契約であれば契約期間中に他社に取られてしまう事がなくなりますので、販売活動にかけるコストに対するリスクが少なくなります。また、法律で３ヶ月の契約期間が定められていますので、できる限り３ヶ月で売却できるような販売活動を行います。（再契約可能）

売主様側の実益としては、不動産会社が３ヶ月の契約期間内に売れるように活動をすることで、一般媒介契約よりも早く売れる可能性が高くなること、そして不動産会社独自のサービスを受けられる事があります。また、スケジュール管理等に時間を取られることもなくなるため、ご自身の仕事や引越しなどに時間を割く事ができ、時間と心に余裕を持っていただく事ができます。