不動産を購入するとき、売却するとき。どちらも不動産業者(宅建業者)に仲介や買取を依頼することがほとんどですが、皆さんはどのような基準で会社を選びますか?

多くの人はネット上の口コミを見たり、会社の規模で信頼(安心感)を感じる事が多いと思います。

ですが、不動産の仲介においては、ネット上の口コミや会社の規模だけで判断してしまうと危険な場合もたくさんあります。

今回の記事では、不動産を売却するときの不動産会社の選び方について、口コミや会社規模に惑わされずに信頼できる会社を選ぶポイントをご紹介していきます。

やっぱり大手の会社に依頼するのが一番安心ですよね?

不動産会社は大小様々な規模がございます。大手には大手のいいところがありますが、その分中小企業にはないデメリットがある場合もあります。会社の規模も大切なポイントですが、それ以上に担当者選びが重要になります。

大手でも中小でも、担当者が誰になるかによって結果が変わるということですね!いろんな担当者に話を聞いてみます!

人として信頼できる担当者が見つかるまで、諦めずに探し続けるのが、不動産売却成功の一番の近道です!

目次

不動産売却の基本の流れ

不動産売却時の会社選びの前に、まずは不動産を売却するには具体的にどのような流れになるのか、なぜ会社(担当者)選びが大切なのかをみていきましょう。

不動産売却までの流れ

売却予定の不動産や、お客様の状況などによっても手順が変わることもありますが、基本的な売却までの流れは次の通りです。

  1. 売却相談(メール・お電話・LINE・ご来店)
  2. 調査査定
  3. 打ち合わせ
  4. 引越し準備
  5. 契約・決済

それぞれのステップ内容については、「不動産売却までの流れ」をご覧ください。

売却方法によっても異なりますが、仲介での売却をご希望される場合、ここまでで平均半年ほどかかります。(早いもので3ヶ月程度、長いと1年以上かかることもあります)

このように売主様と担当者は長期的に連絡を取り合い、売却を進めていくことになりますので、担当者が信頼できる人かどうか、話しやすいかどうかはとても重要になります。

担当者選びが不動産売却成功の一番の近道

長期間関わりを持つ担当者ですので、信頼できるかどうかはもちろんのこと、話しやすい人か、連絡を取りやすい人かどうかなど、総合的に判断する必要があります。

また、大手企業の場合は新卒社員の担当者から、業界歴30年以上のベテランの担当者など担当者のレベルにも大きな差があります。

会社の給料形態によっては、営業成果の歩合制の割合が高くなっていることもありますので、新人でも周りからのサポートがあまり受けられない状況になっていることもあります。もし相談しに行った時に周りからのサポート体制に不安を感じる場合は、他の店舗や会社を選ぶようにしましょう。

担当者選びは「信頼」と「販売力」をチェックしましょう

担当者選びが大切なことはご理解いただけても、実際にどのように「良い担当者」を見分ければいいのでしょうか。

正直なところ、最終的には「馬が合う」など気持ちの問題という部分も大きいのですが、担当者の信頼度や販売力をチェックするための4つのポイントをご紹介します。

ポイント① 不動作業者の下調べ

まず最初に行って欲しいのが、担当者が所属している会社自体の信頼度の調査です。今では会社の情報をネット上で調べる事が簡単になっていますので、必ずチェックするようにしましょう!

ここでチェックして欲しいのは次の2点です。

  • 宅建業の免許番号を確認
  • 過去の行政処分を確認

不動産会社の比較サイトなどにはクチコミなどが多く寄せられていることもありますが、クチコミはどこまで信用できるのかの判断が難しい部分もあります。サクラはもちろんのこと、ライバル会社への嫌がらせのようなクチコミが多いこともあります。

あくまでも参考程度に見るようにして、実際の判断は担当者の対応を見て判断するようにしましょう。

宅建業の免許番号を確認

不動産の仲介業を行うためには、都道府県か国土交通省から認可を貰う必要があります。そのため、宅建業者は全て「都道府県知事免許」もしくは「国土交通大臣免許」のどちらかを取得しています。

最近では簡単に副業が始められる環境が整っているため、知識がないまま「宅建業まがい」のことを始めている人もいます。特にSNS等で知り合った人(会社)に仲介を任せる場合などは、きちんと免許を取得しているかどうかを確認するようにしましょう。

また、免許番号が確認できたら、その免許番号が正しいものかどうか必ずチェックしましょう。国土交通省が用意している「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で不動産会社名や免許番号から確認する事ができます。

弊社は「アイビス・ディ不動産」もしくは「富山県知事免許(5)第2484号」で検索していただければ、きちんと表示されますのでご安心ください(^^)

過去の行政処分を確認

宅建業には「宅地建物取引業法」という法律が設けられおり、この法律に違反した業務を行なった場合には行政処分を受け、営業停止や免許の取り消し処分を受ける事があります。

過去の行政処分があるからといって、必ずしもその不動産会社が信頼できないというわけではありません。行政処分を受けきちんと改善している会社様もたくさんあります。

できれば行政処分等を受けていない事が一番ではありますが、もし行政処分を受けているのであれば、その行政処分についてどのように改善しているのかをチェックするようにしましょう。

聞きにくい質問ではありますが、査定の相談に行った際に担当者に過去の行政処分について聞いてみることも大切です。

行政処分の履歴については国土交通省のネガティブ情報等検索サイトからも確認できますが、2019年以降情報の追加が止まってしまっているようですので、参考程度に使用してみてください。

また、県知事免許を受けている宅建業者の行政処分については、各都道府県のHP等に公開されています。HPには過去5年間の行政処分が掲載されていますので、最新のものについては都道府県のHPを確認するようにしましょう。

富山県では「富山県知事が宅地建物取引業者に対して行った行政処分」に記載されいています。

各都道府県のHPに記載されているのは、県知事による処分のみです。宅建業の免許が国土交通省の場合は掲載されません。国土交通省の処分については「宅地建物取引業者に対する監督処分等情報」をご覧ください。

ポイント② 不動産業者と担当者の得意分野をチェック

一言に不動産業者といっても、取り扱う物件には得意不得意があります。

例えば「賃貸」が得意な不動産会社と「売買」が得意な不動産会社では、後者の方が不動産売却を依頼するのに向いている可能性が高くなります。

また、同じ売買でも「マンション」「戸建て」「土地」に関する得意・不得意もありますし、新築が強いのか、古民家に強いのかなどの特徴もチェックしておきましょう。

会社の得意・不得意は販売実績を確認する

得意・不得意の確認方法はいくつかありますが、まずはHP等で販売されている不動産の種類を見てましょう。

新築の物件が多いのか、築年数が古い物件が多いのか、戸建て・マンションのどちらが多いのかなど、パッと見るだけでもなんとなくの雰囲気が見えてくると思います。

自社HPだけで掲載している物件の方が、おすすめの物件(販売を得意としている)である可能性が高くなりますので、不動産の情報サイトではなく、不動産会社が直接運営しているHPがあればそちらを参考にしましょう。

会社の得意と担当者の得意が異なる事がある

例えば、選んだ不動産会社が得意とする物件が「古民家」などの難しい物件だとしても、担当者が必ずしも得意としているとは限りません。

相続関係の問題が絡む物件や、築年数が古い物件などでは人気の新築物件と比べて販売力の差が顕著に現れます。また、販売後のトラブルに発展してしまうこともあります。

特に大手の不動産会社では担当者の数も多く、新しく入ったばかりの担当者では会社の得意物件と合わない場合もありますので、「会社の実績」だけではなく「担当者の実績」に目を向けるようにしましょう。

HPのブログは担当者の人柄を確認する絶好の材料

中小の不動産会社の場合、HPにブログを設置している会社が多くあります。社長自らが書くだけではなく、複数人の担当者がいる場合には担当者自らがブログを更新していることもあります。

不動産関係の専門的な情報はもちろんですが、ブログを読んでいただくと、その会社や担当者の人柄なども見えてくると思います。

アイビスホームでも、この記事を掲載している「アイビスジャーナル」と、社長が毎日コツコツ更新している「アイビスブログ」の二つのブログをご用意しています。

不動産に関する専門的知識の確認・勉強の際はこちらの「アイビスジャーナル」を読んでいただき、社長の人柄やお得な物件情報などは「アイビスブログ」をご覧ください(^^)

ポイント③ 必ず2社以上に査定を依頼する

他の査定内容・提案内容と比較することで、初めてその物件の相場や担当者の違いを見る事ができるようになります。最初に査定依頼した会社・担当者がとても意気投合したとしても、必ず2社以上に査定を依頼するようにしましょう。

同じ規模の会社でも担当者によって査定内容が大きく異なることも

査定調査をどれだけ念入りに行うか、担当者のこれまでの経験、担当者が抱えている顧客など査定金額が変わる要素はたくさんありますので、企業内で査定の基準が決まっていても、担当者によっては査定内容が大きく異なる場合があります。

できれば大手2社、中小2社の合計4社程度には査定をしてもらうようにしましょう。

この時、一括査定サービスを利用するのも良いのですが、一括査定サービスでは正確な見積もりは絶対に行えないので、ほとんどの会社が高めの概算見積もりを提案します。できるだけ直接の査定依頼をするようにしましょう。

ポイント④ 会社の規模ではなく、提案内容を重要視する

担当者を選ぶことにも繋がりますが、基本的には「会社の規模」よりも「実際の提案内容」を重視するようにしましょう。

また、大手でも中小でも取扱ができる不動産にはあまり大きな差がないことも多くあります。

レインズに登録されている不動産は大手でも中小でも取り扱える

不動産業者はレインズと呼ばれる業者間の流通情報サービスを利用することで、他社の物件をお客様にご紹介したり、自社で仲介販売する物件を他社にアピールする事ができます。

そのため、大手に依頼しても中小に依頼しても、アピールできる不動産会社の数にはあまり大きな差がない事があります。

特に専任媒介契約で依頼する場合はレンズへの情報登録が必須になりますので、中小企業に売却を依頼したとしても大手の販売窓口から物件を検索する事ができます。(大手に物件を買いに来たお客様に対して、情報が公開されている)

提案時にリスクもきちんと説明されるかどうか

大手に限った話ではなりませんが、契約を急いでしまう担当者の場合、リスクについての説明が後回しになりがちです。

不動産を購入する時はお客様自身がリスクについて意識を向けますが、売却方法に関してはリスクについてあまり気が回らなくなります。(高く売ることだけに意識がいってしまう)

高い金額で売りに出すことは一見メリットしかないように思えますが、値下げした物件は売れ残りとして認識されてしまうなど、目に見えない大きなリスクが伴う場合があります。

査定をした上で、販売方法や販売金額の提案をさせていただくのですが、その際に販売方法や金額によるメリット・デメリット、リスク等について聞かなくても教えてくれる担当者かどうかをチェックしましょう。

過剰なサービスが提案されていないか

不動産会社が物件の仲介を行う場合、手数料の上限金額は法律で定められています。そのため、大手でも仲介手数料に大きな差がない事がほとんです。

同じ物件で同じ仲介手数料なのに各社でサービス内容が異なるのは、利益率などによるものです。そのため、会社の規模によってサービス内容が大きく異なる場合があります。

例えば大手企業ではグループ会社と連携して、売却から引越しまでをスムーズに行えるようなサービスが提案されることもあります。一方で中小では、人件費や広告費があまりかからないことで仲介手数料等の割引ができる場合もあります。

アイビスホームも夫婦経営の会社ですので、他社様と比べて人件費がかからないため、その分をお客様に還元できるように仲介手数料の割引や特殊な買取システムを導入しています。(ご来店者様限定のアイビス式買取等)

注意して欲しいのが、過剰なサービスが提案されている場合です。どこからが過剰なサービスなのかの判断は難しいところですが、複数者に査定を依頼して、同じ規模の会社なのに明らかに提案内容が異なる場合はより慎重になりましょう。

なぜそのサービスが提案できるのか、担当者に質問して納得のいく答えが返ってくるかを要チェックです!

レビューサイトや一括査定サイトは信用できる?

最近では不動産会社のレビューサイトや、一括査定サイトが増えてきているため、不動産会社の情報を探したり相見積もりを取る事がとても楽になりました。

ですが、信頼性については少し微妙なところがあります。

信頼できるかできないかの判断が難しい

全てのサイトが信頼できない。というわけではありませんが、査定サイトを運営している方が必ずしも不動産業に詳しいとは限りません。

なぜなら、実際の仲介取引には「宅建士(宅地建物取引士)」の資格が必要になりますが、査定や査定サイトの運営は資格がなくても行う事ができるからです。

また、このようなサイトは広告料で成り立っている部分がありますので、不動産会社からすると広告費用の負担が大きくなります。そのため査定サイトを利用すると、広告費の分をお客様に還元するのが難しくなるため、利用を先送りする不動産会社も多くあります。

悪質なレビューサイトも存在する

レビューサイトの中には実際のお客様の声に関係ないランキングを作っているサイトも存在します。

あらかじめ特定の不動産会社の順位が一位になるように調整されたランキングサイトなどもありますので、レビューサイトやランキングサイトの情報を鵜呑みにしてしまうのはとても危険です。

参考にするのは大切な事ですが、直接担当者と話した印象や対応の良し悪しを重要視するようにしましょう。

情報は参考程度に。最初の一歩として利用する

売却活動はなるべく時間をかけたほうが良い場合が多いので、できるだけ早く動く事が大切です。

一括査定サイトやレビュー・ランキングサイトなどは、売却活動の最初の一歩として利用しやすい便利なツールですので、最初の一歩として利用することでその後が動きやすくなることもあります。

ただし、そこでの情報が信頼できるものかどうかの判断が難しいのも事実ですので、情報全てを鵜呑みにせず、参考程度に捉えておきましょう。

最後は自分の足で担当者に会いに行く(もしくは担当者に来てもらう)ことで、担当者の人柄や経験・知識を総合的に判断して信頼できるかどうか決めてください(^^)

専任媒介契約ができる不動産会社(担当者)を見つけましょう!

不動産の売却には、仲介を依頼するための「媒介契約」が必要になります。この媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの契約形式があります。

それぞれの契約形式については「一般媒介と(専属)専任媒介の違いは何?信頼できる会社との専任媒介契約が成功の鍵」で紹介していますので、ご参考にしてください。

一般媒介契約は消極的選択?

不動産の情報サイトなどで媒介契約について調べると、多くのサイトで「一般媒介契約」を進めています。

理由としては、複数社に依頼する事ができるので、会社同士を競わせてより良い条件で買ってくれる買主様を見つける事ができるという理由です。

これにも一理あるのですが、実情としては少し異なります。

詳しくは「意外なデメリット?一般媒介契約のメリット・デメリットを詳しくご紹介」でご説明していますが、一般媒介契約の場合は不動産会社のリスクが高くなるため、十分な販売活動を行えない事が多くなります。

また、売主様目線としても、「専任で依頼できるほど信頼できる会社が見つからない」から一般媒介契約をされている傾向があり、消極的な選択をされている事が多くあります。

もし売却までの時間が許されるのであれば、専任媒介契約で依頼できるくらい信頼のある会社(担当者)が見つかるまで、複数社に足を運ばれることをお勧めいたします。

専任媒介契約を依頼できる不動産会社を見つける事が成功の鍵

専任媒介契約では次のメリットがあります。

  • 一般媒介契約よりも広告費をかけやすい(営業活動の幅が広がる)
  • 不動産会社の販売に対する責任感が強くなる
  • 手数料割引・買取保証など不動産会社独自のサービスが受けられる
  • 窓口が一つになるため交渉やスケジュールが楽になる

もちろん一般媒介契約にもたくさんのメリットがありますが、一般媒介契約のデメリットを全てクリアに近づけることができるのが「信頼できる担当者への専任媒介契約」です。

重要なのは「信頼できる担当者」という部分です。

専任媒介契約の一番のデメリットは「担当者の能力への依存」です。依頼した担当者の能力が高ければ一般媒介契約のデメリットをクリアにし、それ以上のメリットを得る事ができます。

逆に担当者の能力が低ければデメリットだけの契約になる場合もあります。

アイビスホームならいつでも気軽に相談できます

アイビスホームでは基本の営業時間はありますが、営業時間外でのご相談も可能です。

お仕事の都合で深夜しか時間が取れないお客様、出勤前の早朝に相談したいお客様など、事前にご連絡いただければ対応させていただきます。

また、どんな些細な質問や疑問にも、社長自らがお答えさせていただきます。価格交渉やサービスなどについても、決定権を持つ社長が対応しますので、他社様と比べてスピーディーにご返答可能です。

過去の売却・買取実績の一部を公開しておりますので、アイビスホームの不動産売却・販売実績一覧をご覧ください。

富山で30年以上の取引実績のある窪多が新築から築年数の古い物件まで、どんな物件でも真摯に対応させていただきます。特に相続関係等の売却が難しい物件については、誰にも負けない自信がございます!

査定やご相談はいつでも何回でも無料ですので、ぜひお気軽にご相談に来てください(^^)