「安かろう悪かろう？」建売住宅のメリット・デメリットについて

マイホームを「建てる」か「買う」か。これからマイホームを購入する人にとって、最初に悩むポイントですよね。

注文住宅にも建売住宅にもそれぞれのメリット・デメリットがあり、購入する方の考えや生活によって向き不向きがあります。どちらが良い悪いではなく、自分たちの将来設計や生活にあった方法で購入するのが一番と言う事ですね。

実際に、注文住宅を建てる土地探しのために弊社にご相談に来られたお客様でも、参考のために見ていた建売住宅を購入される方もいらっしゃいます。

今回の記事では「安かろう悪かろう」と噂されることも多い建売住宅について、そのメリットとデメリットをご紹介していきます。

建売住宅でも注文住宅でも、大切なのは担当者がしっかりしているかどうかです。不十分な調査や説明をする担当者から購入するのは、どちらでもリスクが高くなりますので、会社選び・担当者選びは慎重に行いましょう。

建売住宅とはどんな住宅？

建売住宅とは、不動産会社や建設会社などが土地とセットで販売している新築住宅のことです。

一般的には、不動産会社などが区画整理を行なった土地（分譲地）に建てられていることが多く、分譲地に建てられているものを「分譲住宅」とも呼びます。

最近ではほとんどの建売住宅が分譲地に建てられているため、分譲住宅と建売住宅は基本的には同じ意味になっています。

建売住宅の中にも土地がセット販売されていない「借地権付き」の建売住宅もあります。購入を検討される場合は土地の権利などがどうなっているかもしっかり確認しましょう。

建売住宅のメリット

「安かろう悪かろう」と噂されやすい建売住宅ですが、実は注文住宅にはないたくさんのメリットがあります。

資金計画を立てやすい
入居後の生活をイメージしやすい
周辺環境などを確認しやすい
すぐに入居できる

購入費用を抑えることができる

マイホームの購入を検討されている方はすぐに気付く事と思いますが、自分で家を建てる注文住宅と比べると、建売住宅の販売価格は土地とセットでもかなり費用が抑えられます。

この価格差が「安かろう悪かろう」と噂されてしまう原因の一つでもあるのですが、それだけ費用面でのメリットが大きいと言うことです。

もちろん建売住宅にも注文住宅にもグレードがありますので、設備の違いや使用材料の違いなどで価格は大きく変わります。

イメージとしては、衣料品店で既製品のスーツを買うのが建売住宅、自分の体型や好みに合わせたオーダーメイドのスーツを作るのが注文住宅と言うイメージです。

予算を明確にすることができる

建売住宅のコスト面でのメリットは、費用を抑えるだけではなく、費用が明確になるということも大きなメリットです。

注文住宅の場合、間取りはもちろんのこと、壁紙や床材、コンセントの位置や照明の数など、細かい部分までこだわることができるので最終的に家が完成するまで、正確な金額が出せない場合もあります。

契約の段階で大まかな金額は算出されていますが、施工まで時間があるので施主の希望が変わることもあり、最終的に数百万円以上の予算オーバーになってしまうこともあります。

すでに住宅が完成している建売住宅の場合は、後から追加の工事をして設備を変更しない限りは、価格が高くなることはありません。

直接住宅を内覧してから購入することができる

注文住宅では夫婦のこれからの生活を考えながら、自由に間取りなどを考える楽しみがあります。しかし、普段から住宅に関わるような仕事をしていない限りは、間取りを正確にイメージすることが難しいのが現実です。

実際に建ててみて思ったよりもリビングが小さかった。扉の開閉を逆にすればよかった。キッチンの動線が使いにくい。など、理想と現実の違いに後悔することがたくさん。

建売住宅では、すでに建てられている住宅を内覧することができるので、図面上で間取りを見るよりも正確に空間を把握することができます。

私も自宅や事務所を建て替えていますが、何度建て替えても100%の満足する家を建てるのは難しいと実感しています・・・。

土地を探す手間やつなぎ融資がない

注文住宅で家を建てる場合、土地と建物を別の業者から購入することがあります。施工会社様が土地探しも行なってくれる場合もありますが、理想の土地を探すには地元密着の不動産屋さんに相談したり、自分の足で気になる地域を歩いてみるなど、土地探しにかける時間も必要になります。

また、施工会社が着工するときには土地を購入しておく必要があるため、家を建てるお金とは別に、土地を購入するお金を先に用意しておく必要があります。（つなぎ融資）

多くの場合、住宅が完成する前から借入を行うことになり、施工期間の間も土地代金の利息の支払いが必要になります。

建売住宅の場合はすでに建物も出来上がり、分譲地であれば土地の区画整理も終わっているので、土地探しの手間やつなぎ融資の必要がありません。

購入までに必要な手続きが少ない

土地と建物がセットで販売されている建売住宅では、ローンの契約や打ち合わせの回数なども少なく、契約にかかる手間や時間が少なくなります。

注文住宅のように土地と建物を別で購入する場合、土地と建物で別々の契約が必要になったり、住宅の間取りやなどの打ち合わせ回数が多くあります。

購入してから入居までの期間が短い

建売住宅の場合、ほとんどが契約から1ヶ月前後で入居が可能です。（建設中の場合は建設完了後）

仕事の転勤などによって住み替えを行う場合など、引越しまでにあまり時間が取れない場合では早く入居ができるのはとても嬉しいことですね。

※注文住宅の場合は施工会社との契約から入居まで、1年以上かかることもあります。

建売住宅のデメリット

ここまでメリットばかりをお伝えしてきましたが、建売住宅にももちろんデメリットはあります。どんな買い物でもデメリットを理解しておくのは大切ですね。

外観や間取りなど柔軟性が低い
更地の状態での確認ができない
自分が住む前に多くの人が出入りしている

外観や間取りなど他の建物と似た作りになる

建売住宅はコストを抑えるために、基本となる間取りや材料・設備などが決まっているため、どうしても外観や間取りが他の建売住宅と似てきてしまいます。

これは同じ施工会社の住宅だけではなく、他の施工会社の住宅ともある程度形などが似てしまうことがあります。

特に同じ分譲地内で建売住宅が並んでいると、自分だけの家という特別感が薄くなってしまうかもしれません。

最近では同じ分譲地内の建売住宅では外観に変化を加えている住宅も多く、外構などで個性を出すことで、自分の家としてのこだわりが持てるように作られています。

こだわりのマイホームを実現しにくい

建売住宅は外観や間取りだけではなく、トイレやお風呂、システムキッチンなどの設備も決められたものになるため、部分的なこだわりを取り入れることも難しいため、こだわりのマイホームにするのはどうしても難しくなります。

ですが、間取りや作りがシンプルなことが多いので、どんな家具・家電もマッチしやすく、定期的な模様替えを楽しむことができます♪

土地の状態の判断がしにくい

建売住宅は、すでに住宅がある状態で土地などもみることになるので、注文住宅の時よりも土地の状態の判断が難しくなります。

ですが、更地でも建物があっても、専門的な知識がないと土地の状態の判断はつきません。お客様ご自身の目でみて判断してもらうことも大切ですが、担当者に土地の状態なども質問してみて、しっかりと納得のいく答えが返ってくるかどうか確認しましょう！

内覧などで多くの人が出入りしている

注文住宅の場合は、完成見学会などで施主以外の方が内覧することがありますが、嫌な場合は断ることができます。

建売住宅の場合は、現地見学会で実際に見て購入するものなので、すでに多くの人が出入りした後の住宅を購入することになります。

内覧で住宅が汚れると言うことはありませんが、自分が住む前にたくさんの人が出入りしているのが嫌だと言う方には、デメリットの一つになります。

建売住宅は注文住宅に比べてなぜ安いのか

建売住宅が注文住宅よりも安く購入できるのは、次のような理由があります。

モデルハウスの施工・管理費用は必要ない
間取りや設備などがプラン化されているため設計費用が安くなる
使用する設備や材料などをまとめて購入しているため
工期が短く人件費が安い

その他、施工会社や販売会社が安くするためのたくさんの企業努力をしています。注文住宅と違い、間取りや設備などをプラン化することで、材料費や施工期間のコストカットをしていることが安くなる一番の理由です。

また、プラン化することによって必要なアフターフォローをある程度把握することができるようになるのも、安さの秘訣です。

安くても耐震性能などはしっかりしているの？

建売住宅は注文住宅よりも安いことは多いことから、その分耐震性能など住宅としての性能が劣っていると考える人も少なくありません。

では実際に建売住宅の耐震性能は悪いものなのでしょうか？

建築基準法で決められている耐震等級１

まず、平成12年から実施されている「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で、耐震等級というものが設定され、耐震等級１に満たない住宅は建てることができません。

耐震等級1	震度6強〜7程度の地震で倒壊・崩壊しない程度。（阪神淡路大震災の神戸での地震に相当する揺れ） ※地震発生で即崩壊することはないが、住み続けるためには大規模な修繕が必要になる
耐震等級2	耐震等級1の1.25倍 ※一定の補修程度で住み続けることができ、学校や公共の建築物に多く適用されている
耐震等級3	耐震等級1の1.5倍 ※軽い補修程度で住み続けることができる。消防署や警察署で適用されている等級

つまり、建売住宅でも注文住宅でも阪神淡路大震災レベルの地震でも即崩壊しない程度の耐震性能を持たない住宅は、新築で作ることができなくなっています。