突然ですが、マイホームは一生に一度の買い物だと思いますか？

一昔前では一生に一度の大きな買い物としてされていましたが、今ではより良い環境への住み替えを始め仕事の都合での住み替えなど、マイホームの住み替えが当たり前の時代となってきました。

賃貸住宅とは違い、持ち家を住み変える場合には引っ越し先の不動産だけではなく、今住んでいる不動産もどのようにするべきかしっかりと考える必要があります。

今回の記事では、そんなマイホームの住み替えについて引っ越し先を先に考えるべきか、今住んでいる家の売却を先に進めるべきかを解説していきたいと思います。

持ち家の住み替えは売却と購入どちらを先にするべき？

賃貸としての貸し出しやセカンドハウスとして自分で利用する場合もありますが、住み替えのほとんどは今住んでいる不動産を売却して、新しい不動産を購入します。

この時問題になるのが、住んでいる家の売却を先に進めるべきか、引っ越し先の家を先に見つけるべきかと言う点です。

理想は同時に行うこと

結論から言うと、理想としては売却と購入が同時に行えることが理想です。

売却と購入のタイミングがずれてしまうと、仮住まいの用意が必要になったり、新しい家を購入するための資金計画が難しくなってしまうなど様々な問題が生じます。

ただし、実際にはタイミングをぴったし合わせる事は不可能に近く、多くの場合は購入日売却のどちらかを優先して進めていくことになります。

どちらを重視するかは不動産屋さんに相談

売却と購入をどちらを優先するかによって、それぞれ違ったメリットデメリットがあり、住み替えの目的やどこにこだわりを持つかによって優先する順番を変えていく必要があります。

何度も住み替えをしている人にとっては、どちらを優先するべきかすぐに判断できるかもしれませんが、ほとんどの方ははじめての経験となりますので、信頼できる不動産屋さんを見つけしっかりと相談をして決めることが大切です。

特に、ネットだけの情報を鵜呑みにして「売却を優先する方がコスト面で有利だ」といったように決めつけて行動することだけは避けるようにしましょう。

売却を優先する方がコスト面で有利になることが多いのですが、購入する不動産にこだわりたい場合など、購入までの時間がかかると仮住まいのコストが高くなりトータルコストが上がることがあります。

売却を優先する「売却先行」のメリット・デメリット

住み替えにおける売却先行は、文字通り今住んでいる不動産を売却することを優先して進めていく手順です。一般的な住み替えではこの売却先行のスケジュールで進めて行きます。

ネットの記事でも多く書かれている、売却先行はコスト面が有利。について少し詳しく見ていきましょう。

売却先行が多い理由（メリット）

売却先行で進めるメリットは、コスト面でお得というよりも崩れにくい資金計画をすることができるという点です。

• 時間をかけて売却できるので納得のいく金額で売却しやすい
• 売却した金額に合わせた購入計画を立てることができる

先に購入する不動産を決めてしまう場合、理想ばかりを求めてしまい購入資金を用意できなくなると言うパターンもあるため、先にどれだけの資金力があるかを把握できる売却先行の方が、資金計画を立てやすくなります。

売却先行をする際の注意点（デメリット）

• 仮住まいが期間が長くなる必要がある
• 引っ越し費用が２回必要
• 仮住まいを探し契約する手間などが増える

資金計画が立てやすくなる売却先行ですが、同じく資金計画面でデメリットになる部分もあります。

売却先行のスケジュールでは、不動産を購入する前に今住んでいる家を売却することになるので、一時的に持ち家がなくなることになります。次の不動産が見つかるまでホームレスになると言うわけにもいきませんので、仮住まいの用意が必要です。

タイミングよく売却と近いタイミングで購入が決まっている場合、数日程度であればウィークリーマンションやホテル住まいで済みますが、売却したタイミングで購入予定が不明確の場合には賃貸物件を借りることになります。

仮住まいといっても敷金や礼金、月々の家賃がかかりますので、期間が長くなると数百万円の資金が必要になることもあります。また、仮住まいへの引っ越しと仮住まいからの引っ越しの2回の引っ越し費用がかかるため、半年程度の仮住まい生活でも100万円以上のコストがかかることも少なくありません。

売却先行が向いている人

• 低資金で住み替えをしたい人
• 資金計画をしっかりと計画したい人
• 時間をかけて売却した方がいい不動産を所有している人
• 仮住まいを用意できる人（一時的な実家暮らしなど）

購入を優先する「購入先行」のメリット・デメリット

マイホームに住みながら次のマイホームを探す「購入先行」の場合には、どのようなメリットデメリットがあるのでしょうか。

購入先行を選ぶ理由（メリット）

• 住み替え先を納得いくまで選ぶことができる
• 仮住まいを用意する必要がない
• 引越しが1回で済む

購入先行を選ぶ一番のメリットは、住み替え先の不動産を時間をかけてゆっくりと吟味することができるという事です。引っ越し先の地域はもちろん、マンションにするのか一戸建てにするのか、新築で立てるのか中古で購入するのか、様々な選択肢の中から自分に合った不動産を選ぶことができます。

購入先行が少ない理由（デメリット）

• 二重ローンになる
• 購入資金が用意できない
• 売却を急ぐ可能性がある

購入先行が少ない理由には、資金力が大きく関係してきます。住宅ローンが残っている状態で次の不動産を購入する場合であれば、二重ローン（住み替えローン）になるため月々の返済額がかなり大きくなります。

資金力に問題がなく、一括で購入できる場合や月々の返済に何の問題もない場合であれば良いのですが、多くの方の場合はこの時点で負担がかなり大きくなります。

また、そもそもローンの審査が下りずに購入資金が用意できない場合もあります。

月々の返済に追われてしまうとまとまったお金が必要になり、今住んでいる家の売却を焦り、結果として本来売却できる金額よりも安く売却してしまう可能性が高くなります。

購入先行が向いている人

• 購入資金を用意できる人
• 月々のローン返済に余裕がある人
• 住み替え先の不動産をゆっくり選びたい人

売却と購入は同じ不動産屋さんに依頼するべき？

不動産の売却と購入は別々の不動産屋に依頼することも可能ですが、 住み替えによる売却と購入の場合は同じ不動産屋さんに依頼するのが一般的です。

スケジュール管理がしやすくなる

住み替えは売却と購入のタイミングをなるべく合わせることが重要です。

別々の不動産屋さんに依頼した場合でも、うまく連携を取ることでタイミングを合わせる事は可能ですが、売却と購入の進捗状況を都度確認し合うのはとても大変ですので、どうしてもといった特別な理由がない場合には同じ不動産屋さんに依頼するようにしましょう。

また、売却と購入同時に進行することになりますので、同じ不動産屋さんに依頼した方が打ち合わせの移動や管理等の手間も楽になります。

仲介手数料などの値引き交渉がしやすくなる

不動産の売却は購入にはそれぞれ別の仲介手数料が必要になり、この仲介手数料は同じ不動産屋さんに頼んでも別の不動産屋に頼んでも売却と購入でそれぞれ別にかかります。

そのため、同じ不動産屋さんに依頼する場合、不動産屋さんによっては仲介手数料の値引き等に応じてくれることもあります。

仲介手数料は売却活動を行ったり、購入する際の物件の調査費用等にも当てられますので、無理な値引き交渉はしないようにしましょう。

買取保証等のサービスをうまく利用する

ほとんどの不動産屋さんでは、仲介による売却に買取保証をつけた買取保証付き仲介などのサービスがあります。

同じ不動産屋さんで売却と購入を依頼する場合であれば、 不動産を購入するタイミングで仲介による売却ができなければ買取保証をつけてもらうなど、ある程度融通の利く交渉ができます。

アビスホームではご来店いただいたお客様限定でアイビス式買取をご紹介しています。仲介と買取のいいとこ取りのアイビス式買取は、住み替えの売却にもおすすめです！

購入先行なら別の不動産屋さんでもOK

不動産屋さんとしてはできるだけ一緒にご依頼していただきたいところですが・・・。購入先行のスケジュールで進める場合であれば住み替え後にゆっくりと売却活動できるため、別々の不動産屋さんに依頼してもデメリットが少なくなります。

また、売却ではなく賃貸などとしての活用について相談することもできるので、複数者に相談しながら決めるようにしましょう。

賃貸としての貸し出しには様々なリスクが生じます。ネットの情報だけを 鵜呑みにするのではなく、賃貸活用の実績の多い不動産屋さんに相談するなどダブルチェックを心がけましょう。

不動産売却の手順と諸費用

売却する不動産によって手順や諸費用なども変動しますが、ここでは一般的な不動産の売却の土地についてご紹介していきます。

なお、不動産の売却のスケジュールについては下記の記事で詳しくご紹介していますのでご参考にしてみてください。

不動産売却のスケジュールは？早めの行動が高値売却のコツ！

不動産売却の手順

• 査定依頼
• 不動産屋さんの比較・検討
• 媒介契約
• 売却活動（仲介の場合）
• 売買契約
• 引き渡し準備（引越し等）
• 決済・引き渡し

不動産の売却は、仲介の場合平均でおおよそ6ヶ月程度がかかります。買取の場合であれば1ヶ月以内の現金化が可能ですので、売却の期間的猶予も考慮しながら仲介にするか買取にするかを選んでいきます。

不動産屋さんによって得意とする不動産の種類も変わりますので、担当者の話を聞きながら複数社しっかりと比較検討して売却先を決めるようにしましょう。

不動産売却にかかる諸費用

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用（抵当権抹消）
• 処分費・解体費
• ハウスクリーニング費　など

不動産の状況等によってもかかる諸費用が変わってきますが主な費用としては上記のものとなります。 処分費や解体費用などはかからない事の方が多いですが、所属した物件など築年数が古く手入れがされていない期間が長い物件の場合は解体する必要が出てくることもあります。

先にリフォームをしてから売却を考えている方もいらっしゃいますが、まずは不動産屋さんに売却の相談をしてからリフォームを検討するようにしてください。

多くの場合、リフォーム費用が100万円かかったからといって買取金額が100万円上がるわけではありません。また、中古物件を販売するときにはほとんどの不動産屋さんがリフォームをしてから販売しますので、あらかじめお客様がリフォームをする必要はありません。

不動産購入の手順と諸費用

現在住み替えを検討されている方は、一度不動産の購入を経験されている方が多いと思いますので、予算の購入については簡単にご説明していきます。

不動産購入の手順

• 物件探し・内見
• 売買契約
• ローン手続き
• 決済・引き渡し

物件探しは不動産のポータルサイトなどを利用される方が多いと思います。ポータルサイトに掲載されていない物件を持っている地元の不動産屋さんも数多くありますので、ネットでの検索と並行して地元の不動産屋さんにも足を運んでみましょう。

また、仲介手数料には上限が決まっていますが加減は決まっていません。 人件費などの少ない小規模な不動産屋さんや、経費のかからない物件では、仲介手数料の値引きなどをしている場合もありますので、同じ物件でも取り扱っている不動産屋さんを比較するようにしましょう。

不動産購入の諸費用

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 消費税
• 住宅ローン手数料
• 登記費用
• 手付金
• 火災保険料
• 水道加入負担金
• 修繕積立金

不動産を売却する時よりも購入する時の方が諸費用は多くなります。 特に税金関係等は手続きが面倒な部分もあると思いますが、確定申告などをしっかりと行うことで 税金控除を受けることができますので、購入した翌年には確定申告を行うようにしましょう。

住み替えは目的に合わせたスケジュールを

マイホームを住み替えるときには人それぞれ様々な理由があります。仕事の都合上住み替えが必要な場合であれば、引っ越しをするまでの猶予に時間が限られるため、購入や売却の期間も限られてしまうかもしれません。

老後のための住み替えであれば、ゆっくりと落ち着いて生活をすることができる環境を探すことを優先したいですよね。

それぞれの住み替え目的に合わせて、売却を優先するのか、購入を優先するのか、どんな場所に住み替えをするのかなど信頼して相談できる不動産屋さんを見つけましょう。

アイビスホームでは、お客様に合わせた住み替え方法をお客様目線でご提案させていただきますので、ご相談だけでもお気軽にお越しください。