不動産売却のスケジュールは？早めの行動が高値売却のコツ！

住宅や土地などの不動産の売却を考えるとき、やっぱり一番気になるのは高値で売れるかどうか。ですよね。

基本的には不動産それぞれの適正価格があります。この適正価格からあまりにもかけ離れてしまうと買い手が付きにくくなるので、まずは売却予定の不動産の適正価格を知ることから始めましょう。

そして、みなさんが不動産を買うときにも色々な不動産をみて悩んだように、買主様もたくさんの不動産をみて悩んで購入を決意されます。

希望の売却価格が適正価格だとしても、買主様が見つからなくては売却ができません。できるだけ前もったスケジュールを組み、最低でも半年以上の売却期間を設けられるように余裕をもった売却活動をできるようにしましょう！

アイビスホームでは見かけだけの高値査定ではなく、富山での30年以上の経験を生かした適正価格での査定を心がけています。ご相談・査定はいつでも無料ですので、お気軽にご相談ください。

不動産の売却にかかる期間

不動産の売却には、通常大きく「買取」と「仲介」の２種類の売却方法があります。買取は不動産屋さんが提示した金額で直接不動産屋さんが買い取る方法で、仲介は不動産屋さんが買主様を探す仲介を行って売却します。

それぞれの売却方法では、売却金額にも違いはありますが、現金化（不動産の売却完了）までの期間に大幅な違いがあります。

買取の場合

不動産家さんが直接買主になる買取では、不動産屋さんが提示した金額に売主様が承諾していただければ、すぐに現金化が可能です。

決済までに必要な期間は、引越しの準備や不動産屋さんなどによっても異なりますが、アイビスホームでは最短20日での現金お渡しが可能です。

また、不動産屋さんによっては買取の場合の特別サービスがある場合もありますので、確認してみるようにしましょう。

※アイビスホームではご来店者様限定で「アイビス式買取」をご案内可能です。買取と同じスピード感と仲介と同等の売却金額をご希望のお客様は、ぜひご来店・ご相談ください。

仲介の場合

仲介の場合は買主様が見つかるまで売却が完了しないため、売却する不動産によって必要な売却期間が大きく変わります。

人気の高い不動産であればすぐにでも買主様が見つかることもありますが、あまり人気のない不動産や売却金額を高く設定してしまうと１年以上買主様が見つからない場合もあります。

どれくらいの金額でどれくらいまでに売却ができそうかなど、不動産屋さんから媒介契約の前にご説明はありますが、あくまでも予定のため必ずしもその金額・期間で売却できるとは限りません。

売却期間が長くなりそうな場合などは、不動産屋さんがそれぞれ提供している「買取補償付き仲介」などを利用することも検討してみましょう！

不動産を売却するときの基本スケジュール

不動産の売却スケジュールは、不動産はもちろんのこと、お客様の事情によっても大きく異なることがあります。

ここではあくまでも一例として、仲介で売却する場合の基本の売却スケジュールをご紹介します。

売却までの事前準備（１〜２週間）

売却を検討し始めたとき、まずは近くの不動産屋さんに相談に行く！これでも問題ありませんが、ネットの普及した現在ではあらかじめ調査をしてから相談に行かれる方がほとんどですよね。スムーズな相談をするためにも、次の３つの準備を進めておきましょう！

※事前準備がない場合・わからない場合でもご相談可能です。過去に取引したことのある不動産屋さんなどがある場合には、どんなことが必要かまず相談してみるのもいいですね。

ローン残高・預金額の確認

ローンが残っている場合、売却前に完済をして抵当権を外す必要があります。そのため、現在どれくらいのローンの残高があるのか、返済に当てることができる預金がどれくらいあるのかを確認しておきましょう。

ローン残高や預金額によって不動産の売却希望金額や売却に当てられる期間なども変わってきます。

また、場合によっては仲介ではなく買取の方がいい場合もありますので、お客様の現状をしっかりと把握しておくことが大切です。

相場をチェック

実際の買取金額や売却金額は、不動産屋さんなどの不動産の専門家に頼んで査定をしてもらいますが、大まかな相場を調べておくことでスムーズな相談が可能になり、悪質な詐欺などに会う可能性も減らすことができます。

ポータルサイトの活用

相場をチェックするのに一番手っ取り早いのがポータルサイト（アットホーム、SUUMOなど）をみて、立地や間取りなどが近い物件がどれくらいで販売されているのかをみることです。

あくまでも販売価格ですので、実際の売却金額はその７割程度になると考えておきましょう。

一括査定サイトの活用

時間がなくてポータルサイトで探すのが難しい方などの場合、一括査定サイトを活用するのも一つのてです。

ただし、一括査定サイトで提出される査定金額は「机上査定」というもので、実際の不動産の状況を見ずに机の上ではじき出された査定金額となります。

そのため、実際の査定金額とは大幅に違う場合もあり、集客のためのかなり高めに査定を出す業者もいますので注意が必要です。

また、一括査定サイトを利用すると複数者に連絡先などの情報が届けられますので、その後の営業メールや電話が多くなります。断るのが苦手な人や流されやすい人は一括査定サイトの利用を控えたり、営業メールや電話には出ないようにしましょう。

不動産会社を3社ピックアップ

ポータルサイトや一括査定サイトを利用すると、多くの不動産屋さんの会社名を知ることができます。「会社名 + 評判」などと検索すると色々な情報が出てきますので、良さそうな不動産屋さんを３社ピックアップします。

大手１社・地元密着２社

３社の内訳でおすすめなのは「大手１社」「地元密着２社」の計３社です。

大手の不動産屋さんでは大量の顧客情報と資金力があるため、仲介でもスピーディーに売却できることが多くあります。ただし、多くの担当者を抱えているので、担当者の当たり外れが大きく出る場合もあります。

新人の人だけではなくベテランの人でも「勉強をしないベテラン」の場合は注意が必要です。

地元密着の不動産屋さんは大手よりも地域の特性を深く理解しています。机上だけの査定ではなく、地域の特性をみた査定により大手よりも高値になることも珍しくありません。

また、従業員数も多くないため、社長が直に対応してくれるのも地元密着のメリットの一つです。

最低限、大手と地元密着の２社はピックアップしておき、それぞれの雰囲気などを比較するようにしましょう。

不動産屋さんごとに得意なジャンルがある

大手でも地元密着でも不動産屋さんごとに得意とするジャンルがあります。

例えばアイビスホームでは、相続関係をはじめとする難しい問題を抱えた不動産の売買を得意とし、不動産の売買だけではなく、お客様の根本的な問題（不動産を手放す原因など）を解決して、次の新しい生活を一緒に作ることを目指しています。

マンションに強い不動産屋さん、古民家に強い不動産屋さんなどがあります。不動産屋さんのHPをみると取扱のある不動産をみる事ができるので、なんとなくの雰囲気が把握できます。

１社の査定に頼り切るのは危険

不動産を買うときも売るときも「１社への相談で決める」ことは絶対にしないようにしましょう。

もし１社目に相談した不動産屋さんがとても相性も良く、信頼できる不動産屋さんだったとしても、念の為もう１社には相談に行くようにしてください。

不動産屋さんによって得意・不得意があるので、複数の不動産屋さんに相談することで様々な情報を得る事ができます。

アイビスホームを１社目に選んでいただいた場合でも、必ず他の不動産屋さんに相談に行き、比較していただくことをお勧めしています。

一般媒介の場合は複数社に売却依頼ができる

仲介には「専任」「一般」のように契約内容によって複数社に同時依頼する事ができます。そのため、あらかじめ気になる不動産屋さんをピックアップしておくことで、一般媒介契約にする場合、スムーズな契約が可能となります。

※基本的には「専任」「専属専任」での媒介契約をお勧めしています。

査定準備をしておく（ある程度の片付け）

家が綺麗かどうかで査定金額に大きな影響があることはありませんが、綺麗に保たれている家とゴミ屋敷状態の家では査定に訪れた担当者の印象が大きく変わります。

ピカピカに隅々まで磨いておく必要はありませんが、査定がしやすいようにある程度の片付けをしておく事でスムーズな査定が可能です。

また、新築時の図面や間取り図、境界線確認書などの書類も用意しておきましょう。

査定依頼〜契約（２週間〜４週間）

事前準備ができたら、いよいよ実際に査定を依頼します。不動産屋さんに査定を依頼するときは基本的に無料での訪問査定になります。

査定依頼・不動産屋さん選び

あらかじめピックアップしておいた不動産会社に相談予約の電話して、来店・相談をしてみましょう。相談の際は、予約をしてなくても対応してくれる不動産屋さんがほとんどですが、他の不動産の査定や内覧に出てしまっていて担当者が不在などのこともありますので、あらかじめ予約しておくと安心です。

不動産屋さんを選ぶ基準は様々ありますが、一番重要なのは担当者が信頼できる人がどうか。という事です。

質問した内容や不安な部分にきちんと寄り添って対応してくれるかどうかを確認しておきましょう！

不動産売却時の担当者選びについては「不動産の売却は担当者選びが全て！失敗しない担当者の選び方」で詳しくご紹介していますので、ご参考にしてください。

※アイビスホームでは夜間の相談にも対応しております。普段お仕事が忙しい方やあまり周りに知られずに相談したい方はご相談ください。

※１社目の相談でいい担当者に会えたとしても、必ず２社以上に相談をして比較するようにしましょう！

媒介契約

査定結果をもとに売却方法を決めていきます。売却までの期間が短い場合や、周りに知られずに売却したい場合は「買取」をお勧めしています。

売却時間に余裕があり、少しでも高く売りたい場合は「仲介」での売却が一般的ですが、この時の媒介契約の種類には注意が必要です。

また、査定結果をもらった時には、どのようにして売却活動をする予定なのか、売却方法の方針などについても質問するようにしましょう。

※媒介契約の種類については「一般媒介と（専属）専任媒介の違いは何？信頼できる会社との専任媒介契約が成功の鍵」をご参考にしてください

売却活動〜決済（３ヶ月〜６ヶ月）

不動産屋さんとの契約が済んだら、実際に売却活動をしていきます。チラシやWEBサイトに掲載するための写真撮影がありますので、家の片付けや掃除をしておきましょう。

売却活動

価格の決定仲介での希望売却金額は高すぎても安すぎても希望した結果から離れてしまいます。売却に使える時間なども考慮して、不動産屋さんと相談しながら売り出し価格のプランを決めていきます。

チラシやWEBサイト掲載のための写真撮影査定の時には片付け掃除で金額は変わりませんが、実際に売却活動をする時にはできるだけ綺麗に見えるようが買主様の印象もよくなります。写真撮影ができるように整理整頓と掃除をしておきましょう。この時不要なものなどはある程度処分しておくことで、後々の引越しの時にも役立ちます。

売却のための準備買主様が見つかった時のために、売却手続きに必要な書類などを集めておきましょう。不動産によって必要な書類が変わることもありますが、基本的には次の書類が必要になります。