多くの人にとって、土地探しや家の購入は人生で一度しか経験をしないことです。

そして、とても高額な買い物になりますので、失敗したくないという思いとたくさんの要望が入り混じり、優先すべきポイントや確認しなくてはいけないポイントを見落としがちになってしまいます。

今回はあげたらキリがない土地探しのポイントの中でも、特に重要になるポイントを大きく５つにまとめてご紹介いたします。

町の不動産屋さんだからこそ知っている地域の情報などもたくさんあります。ご希望の地域を決めるときは、是非地域密着の不動産屋さんに一度は足を運んでみてください(^^)

初めての土地探しは５つのポイントをチェックしましょう

初めての土地探しでありがちなのが「〇〇と聞いたから」「親の世代はこうだったから」「子供のことを考えたらこれしかない」のような先入観ばかりに囚われてしまうことです。

もちろんこういった考え方の全てが悪いわけではありませんが、土地探しは人それぞれで時代の変化によっても重要なポイントが変わりますので、柔軟に対応できる余裕を持っておきましょう！

今回の記事で紹介するポイントは次の5つのポイントです。

  • 場所（エリア）選び
  • 土地の制約
  • 土地の形
  • 防災・地盤状況
  • その他（整備環境等）

土地探しを始め家づくりに大切なことは、ご自身のこれからの生活をイメージしながらたくさんあるポイントの中から、自分がどれを優先すべきなのか順番をつけておくことです。

今回ご紹介するポイントも含め、不動産屋さんなどに相談した上できちんと優先順位をつけて「絶対に譲れないこと」「予算によっては譲れるところ」「あまり気にしないところ」など、ポイントごとに明確にしておくと、失敗する可能性を減らすことができます。

ポイント① 場所（エリア）選び

土地探しで最も重要になるのが、最初の場所選びです。それ以外のポイントももちろん重要なポイントですが、ある程度のことであればお金をかけることで改善することができますが、場所だけはいくらお金をかけても変えることはできません。

そのため、土地探しにおいてはどの場所で土地を探すのか。これからの将来設計と照らし合わせて考えていく必要があります。

また、場所によって土地の単価も大きく変動します。ご予算によっては希望する広さの土地が選べない場合もございますので、2,3箇所の候補を用意しておくのもおすすめです。

雰囲気

新しく作られた住宅街や開発中の地域では、新築物件も多く20代~30代の若い世代が集まります。年齢層に合わせた商業施設なども建てられることがあり、賑やかな町の雰囲気が作られることがあります。

一方で、数十年前に開発された住宅街などのエリアでは、住んでいる人の年齢層も高くなり、町全体が静かな雰囲気になることがあります。

自然豊かな場所で暮らしたいのか、住宅街がいいのか。だけではなく、開発のタイミングや周りに住んでいる人の年齢層などによっても雰囲気がガラリと変わることがありますので、どんな雰囲気で過ごしたいのかを決めておきましょう！

実際に住んでいる人の調査を個人でするのはとても大変ですが、町の不動産屋さんに聞けば町の雰囲気について色々と教えてもらえます(^^)

意外な盲点！？子供の通学

子供の通学についてご心配される方は多くいらっしゃいます。小学校・中学校の評判はもちろんのこと、通学の距離なども心配ですよね・・・。

特に小学校までの距離を気にされる方が多いのですが、実は中学校・高校の通学を気にした方がいい場合もあります。

ほとんどの小学校では集団登下校が実施されたり、登下校の時間には地域の方が防犯パトロールをしてくれる地域がほとんどです。そのため、交通事故や犯罪などについてもある程度の安心感があります。

ところが、中学校・高校になると部活動などにより帰りの時間が遅くなることも多くなり、地域の人々の目が行き届かなくなります。

学校の防犯活動、地域の防犯活動によっても基準は変わりますので、PTAの防犯パトロール活動報告をみたり、町の不動産屋さんに相談しながら考えてみましょう。

夫婦の通勤

夫婦の通勤を考えるときは、今の仕事の状況はもちろんのこと、将来の仕事の状況についても考えるようにしましょう。

子供ができたら専業主婦（夫）になるのか、出張や転勤の可能性はあるのかによっても、どちらの通勤場所に近くするのか、駅近の必要があるのかが変わります。

なかなか将来のプランを考えるのが難しい部分ではありますが、会社の補助なども含めて検討してみましょう。

実家までの距離

実家までの距離を考えるとき、両方の実家の中間地点を考える方が多いですよね。片方の実家ばかりに頼りすぎたりしないように・・・。など関係性を考えてのこともありますが、実はどちらかの実家に近い場所を選んだ方がいい場合もあります。

例えば子供を預ける必要がある場合、中間地点の土地を選んでしまうとどちらに預けるにしても遠くなってしまう可能性があります。中間地点が5kmくらいであれば問題は無いのでしょうが、10~20km程度離れてしまう場合などは頼りやすい実家に近い場所を選んだ方が得策かもしれません。

あまり近すぎるのも生活に干渉されてしまいそうで嫌だという場合もありますので、夫婦・両親と話しあって決めていきましょう。

最寄駅までの距離

田舎でも意外に重要になるのが最寄駅までの距離です。車社会の地域でも、仕事柄出張が多くなる場合や、子供が高校・大学に進学したときのことを考えると駅近の方がいい場合があります。

また、最寄駅の電車の本数なども重要になる場合がありますので、主要な線路かどうかもチェックしておきましょう。

商業施設

休日にたまにしか行かないような大型ショッピングセンターの場合は、あまり近くにありすぎると渋滞の心配などがあります。スーパーやコンビニであればできるだけ近くか、職場と自宅の間にあると生活がとても楽になります。

公共施設（病院・銀行・郵便局）

最近ではネット銀行やコンビニATMの普及もあり、あまり銀行や郵便局の距離などを気にしなくなってきていますが、仕事関係や子供進学や習い事など、公共施設を利用することもあります。

病院や銀行・郵便局はもちろんのこと、各自治体が運営している体育館などの運動施設、市役所、総合公園などの周辺環境についても調べてみましょう。

今は必要のない施設でも、将来的に子供ができた時に必要になる施設や、夫婦の老後に必要になる施設などもチェックしておくことで、長く快適に暮らせる土地探しができます(^^)

将来性

ここまでご紹介したポイント全てにおいて、将来性を確認してみましょう。ご家族の将来の形はもちろんのこと、地域の開発が進むことで静かな町の雰囲気が賑やかになってしまうこともあります。

少子化に伴い小学校の廃校や合併なども珍しい話ではありません。

予測が難しいことばかりですが、不動産屋さんなど専門家にも相談しながら将来性についてもしっかりと把握しておきましょう！

ポイント②　土地の制約

初めての土地探しでは知らない方も多いのですが、自分の土地でも自由に建物を建てていいというわけではありません。地域や土地によって建てることができる種類やサイズが決められています。

アイビスホームのHPで物件検索をした時にも、下図のように用途地域を確認していただけます。

具体的にどのような制限があるのか、一部ご紹介していきます。

用途地域による制限

土地探しをしてみると、「用途地域」という項目があることに気づくと思います。この用途地域というのは、国が定めた都市計画法に基づき都道府県知事が定めた都市計画の中の一つの地域区分のことを指します。

この用途地域は2021年6月現在で13個の地域に別れています。

今回の記事では細かい地域区分の特徴については割愛しますが、この用途地域をみておくことで、自分が建てる家だけではなく、周辺にどんな建物ができる可能性があるのかを予測することができます。

※用途地域はおおよそ5年に一度見直しされることがありますので、今の用途地域が将来的に変更されることもあります。

高岡市の用途地域については「MapExpert」というサイトなどでも調べることができますが、最新の情報などについては必ず専門家に相談するようにしましょう。

防火地域・準防火地域

現在の高岡市ではあまり気にする必要のない地域ですが、住宅が極端に密接している地域などでは、防火地域として指定されていることがあります。

この防火地域に指定されている地域では、外壁や屋根などに使用する建材が制限されていたり、木造ではなく鉄筋コンクリート造が推奨されている場合があります。

そのため、他の地域に比べて建設費用が高くなりますので注意しましょう。

※東京都内などでは木蜜地域と呼ばれる木造住宅が密集している地域などもあります。各地域によって防火対策なども異なりますので、土地の購入前に必ず確認しましょう。

高岡市の都市計画（防火地域）マップはこちら（都市計画統括図）https://www.city.takaoka.toyama.jp/toshi/sangyo/toshi/kekakuan/documents/soukatsuzu.jpg

（平成31年4月現在のもの） （7,820KBありますので、モバイル環境での閲覧は通信量にご注意ください）

建ぺい率・容積率

全ての土地には、土地の広さに対してどれくらいのサイズの建物を建てて良いのかが決められています。土地の広さに対して、上空からみた建物のサイズの上限を表したものが「建ぺい率」、土地の坪数に対して建物の延床面積の坪数の制限を「容積率」として制限されています。

土地に対してよほど大きなサイズの建物を計画しない限り、この二つの制限に達することはありませんが、30坪以下の土地などの場合では建物の計画にかなりの制限が出てしまうことがあるので注意しましょう。

また、その他にも建物の高さ制限や傾斜制限などがある場合もあります。

ポイント③　土地の形

一般的に住宅の計画をしやすい土地の形は正方形や長方形など、ある程度綺麗な「四角形」の土地と言われています。（整形地）

ですが、開発や売買を繰り返すことで歪な形で土地が残ってしまうなど、必ずしも綺麗な四角形で買えるわけではありません。中には三角形になっている土地や旗竿地と呼ばれるような少し特殊な形状になっていることもあります。

ただし、特殊な形の土地が一概に悪いということではなく、特殊な形の土地は評価額が低い場合が多く、固定資産税や坪単価が安いなどのメリットもありますので、専門家に相談して候補に入れるのも一つの手です。

ここでは代表的な「三角地」と「旗竿地（L字）」について簡単にご紹介していきます。

三角地

道路交差点付近の土地などに多い形状で、三辺で構成されている土地です。一つの角の角度が鋭角になりますので、通常の住宅のような角が90度の建物を立てようとすると、どうしても土地に多くのデッドスペースができてしまいます。

また、土地の形状に合わせた建物を建てる場合でも、家具の配置や建築法などの問題からどうしても自由な設計ができなくなります。

そのため、一般的には避けたい形状の土地ですが実はメリットもあります。

三角地のメリット・デメリットについて、「三角地は買わないほうがいい？三角地のメリット・デメリットをご紹介」の記事で詳しくご説明していますので、こちらもあわせてご参考にしてください。

メリット

  • 評価額が安くなる傾向がある
  • デッドスペースでガーデニングなどを楽しむことができる
  • 個性的な形の家を建てやすい

正直なところ、このような特徴をメリットとして受け止められるかどうかは、建てる家や求める生活によっても異なります。

建てられる建物の制限はありますが、その制限を個性として受け止められる方や、デッドスペースでガーデニングを楽しむ場合などは、土地の購入費用を抑えられることもあります。

デメリット

  • 売却しにくい
  • 建築設計に制限が出る
  • 風水的に良くないとされている

旗竿地（L字）

道路から細い土地を通り、奥に広く広がっているような形状の土地を「旗竿地（L字）」と呼びます。

このような形状な土地の場合、建物を建てること自体は問題のないことが多いのですが、土地の一部が車の通り道にしか使えないというデメリットがあります。

また、土地の広さによっては駐車場のスペースが上手く取れない場合や、車の転回用のスペース確保が必要になる場合もあります。

メリット

このような旗竿地でも考え方次第ではメリットとして捉えることができます。

  • 評価額が安くなる傾向がある
  • 防犯性が高くなる
  • 自動車等の騒音被害がない
  • 外からのプライバシー確保がしやすい

旗竿地の場合、基本的には四辺全てに住宅や他の人の土地があるため、道路から自宅がある程度離れた位置にあります。

そのため、自動車や通行人の目が気になることが少なく、プライバシー空間を確保しやすかったり、自動車の走る騒音被害も少なくなります。また、泥棒の逃げ道が確保しにくいため、空き巣被害も少なくなる傾向があります。

デメリット

  • 外構費用が高くなる
  • 近隣住宅からのプライバシー空間の確保が難しい
  • 売却しにくい
  • 日当たりが悪い

ポイント④　防災・地盤状況

自然災害に対する防災状況や、過去の土地の使われ方、地盤の状況を事前に調査しておくことも土地探しにはとても重要なポイントです。

自分で情報を集めることが簡単なものもあれば、調査に時間がかかるものもあります。地盤状況や過去の土地の使用履歴、土壌汚染などについては不動産屋さんに確認してみましょう。

そこできちんと返答できるかどうか、後日でもきちんと調査をしてくれるかどうかも、信頼できる不動産屋さんかどうかの一つの判断基準になります(^^)

防災

近くに大きな河川がある場合や、山などの傾斜にある土地の場合、大雨が降った時に浸水や土砂崩れなどの自然災害に合う可能性が高くなります。また、大地震の時の津波についても同様です。

このような自然災害については、各自治体が用意しているハザードマップで確認するようにしましょう。

高岡市　津波ハザードマップ

高岡市　洪水ハザードマップ

地盤状況

どれだけ地震に強い家を建てたとしても、地盤が弱い場所では大地震の際に家が傾いてしまったり、液状化現象により建物の倒壊につながる危険性があります。

もちろん建設前に地盤調査を行い、必要な場合は地盤の改良を行いますが、購入前の土地の場合は一つの目安として「地盤サポートマップ」などのサービスを利用して、地盤の調査を簡易的に行うことができます。

※あくまでも目安として考えましょう。実際の土地の購入の場合、住宅の建設前に地盤調査と改良を行います。

土壌汚染

過去にどのように使われていた土地かによって、土壌汚染の可能性を考える必要もあります。例えば、過去に工場などの施設があった場合には、購入前に必ず土壌汚染の調査がされているのかどうかを不動産家さんに確認するようにしましょう。

購入を検討している土地が、過去にどのように使われていたのかについては、仲介をしている不動産屋さんに確認するほか、図書館で昔の地図を調べたり、法務局や国土地理院のシステムを利用する方法があります。

※アイビスホームで取扱のある物件は、全て社長の窪多が自ら調査しております。土地の過去履歴についてもお気軽にお問い合わせください(^^)

ポイント⑤　その他の整備環境について

土地の整備状況はさまざまありますが、住宅用地として購入される場合は「宅地」か「分譲地」かによって整備状況が大きく異なる場合があります。

整備状況が異なると、土地を購入してから住宅を建てるまでに必要な費用が異なります。そのため、販売価格が安い土地でも整備費用がかかり結果的に高くついてしまうこともあります。

宅地

一般的に「宅地」と呼ばれる土地は、現状維持のまま販売されている土地で、電気・ガス・水道の引き込み工事なども購入者ご自身で負担をする必要があります。

また、隣地との境界線の確定がされていない場合などもありますので、販売価格だけではなく整備にかかるお金もなるべく多く予算に入れておく必要があります。

分譲地

分譲地と呼ばれる土地は、宅地の中でも不動産会社や建設会社などが区画整理をして販売している土地です。そのため、電気・ガス・水道の引き込み工事も終わり、境界線などもはっきりと定めた状態で販売されていることが一般的です。

宅地と比べると整備にかかる費用が安くなるため、販売価格にプラスされる整備用を少なく抑えることが可能です。

ただし、施工会社の選択に一定の条件が設けられている場合がありますので、注意が必要です。

土地選びは建物とセットで将来設計とともに考える

土地選びに関わらず、不動産の購入は全て「将来設計」が必要になります。子供が増える予定があるのか、仕事の環境は？転勤や出張は？など、考え出したらキリがありません。

また、たくさんある要望を叶えるにはそれだけたくさんのお金も必要になります。

予算の中でどの要望を優先して考えるべきなのか。ご家族・ご夫婦で要望を話し合い、優先順位を明確にしておくことがスムーズな土地探しの第一歩とも言えます。

また、子育てについて夫婦だけの問題ではなく、ご両親の支えも必要になることが多くあります。頼るご実家との距離なども考えて計画をしましょう(^^)

土地探しの要望がまとめきれない。どれを優先したらいいのかわからない。そんな時はアイビスホームにお気軽にご相談ください。お客様のライフプランに合わせて、ご提案させていただきます。