家を買う、建てるというのは早い人で20代~30代前半。一生に一度の買い物と思って買われた人も多いと思います。

ですが、人生100年時代と呼ばれるほど平均寿命が伸びている現代では、一度だけではなく二度三度と住み替えを行うことも珍しくありません。

もし今住んでいる家が20代のころに新築した家でも、定年退職を迎える60歳には築40年の物件となっています。しっかり手入れをしていれば築40年でもまだまだ現役の住宅ですが、あと40年住むと考えるとどうでしょうか・・・。

今回の記事では老後に向けた住宅の住み替えについて、住宅の選び方や住み替えまでの流れなどをご説明いたします。老後に向けた住み替えについて、ご質問やご相談だけでも大歓迎ですので、少しでも気になった方はぜひアイビスホームに遊びに来てくださいね。

老後を考えた時こそ住み替えの絶好のタイミング

2020年度の国土交通省のアンケート結果（平成30年度住宅市場動向調査）によると、初めての住宅購入である一次取得者は30代が最も多く、2回目以降の住宅購入となる二次取得者は60歳以上が最も多くなっています。

まだ老後を考えたことがない若い世代の人たちからすると驚きの結果かと思いますが、実際に50代60代での住み替えを検討される方はたくさんいらっしゃいます。

住み替えを検討する理由は様々ありますが、老後を考えると住宅ローンなどで年齢という壁がどうしても立ちはだかります。特に定年退職後は新しく住宅ローンを組むのが難しい場合もあります。

そのため、老後に住み替えを行うのではなく、老後を考え始めた時が住み替えをする絶好のタイミングと言えます。

なぜ老後に向けた住み替えが必要になるのか

住宅ローンという資金面もとても重要な理由の一つですが、老後を見据えた住み替えの検討が多くなるのは、もっとたくさんの理由があります。

①定年退職による住み替え

定年退職による住み替えは「資金面（住宅ローン等）」と「生活面」での二つの意味合いがあります。

資金面では住宅ローンが組みやすい間に住み替えをすること、老後の年金生活でも負担のない維持費（固定資産税・管理費・家賃）に住み替えるなどの理由があります。

生活面では、通勤がなくなることにより住む場所の選択肢が増えるということがあります。通勤を楽にするために職場の近くに住んでいた人も、定年後はもっと静かな自然豊かな場所で暮らすことができるようになるため、定年を機に住み替えを検討する人もたくさんいらっしゃいます。

②子供の独立など家族構成の変化による住み替え

子供が成人して独り立ちをすると、家族みんなで過ごしていた家に夫婦二人で過ごすのは少し広すぎることがあります。年末年始など家族が帰ってきた時の集まれるだけの部屋数は必要だとしても、一人一人の部屋は必要なくなります。

また、年齢とともに体力も低下していくため、広い間取りでは日常の掃除が大変になることもあります。特に土の庭などが広くある場合、体力の必要な外仕事が多くなるため負担に感じることも少なくありません。

③二世帯住宅への住み替え

一方で、子供とそのまま暮らし続けるという選択肢も出てきます。一度は独り立ちした子供が結婚や出産を機に帰ってくることもありますよね。

気心の知れた家族であっても、それぞれの世帯の暮らしや生活習慣の違いでお互いにストレスを感じることがあります。子育てや日頃の買い物はお互いに助け合いながら、それぞれのプライバシーを守るには二世帯住宅への住み替えが必要になることもあります。

④建物の老朽化による住み替え

若い頃に一次取得をしている場合や、中古住宅を購入した場合、建物自体の老朽化による住み替えが必要になることがあります。

建物の寿命は地域や住み方によっても大きく変わるため一概には言えませんが、きちんと手入れをしている木造住宅であれば80年以上快適に住むこともできます。

ただし、日頃のメンテナンスや手入れには体力が必要なこともあります。そのため、まだ十分に住める家だとしても老後の体力を考えたときに住み替えを検討したほうがいい場合もあります。

⑤バリアフリー住宅への住み替え

日本の住宅事情としては、まだまだバリアフリー化が進んでいるとは言いにくい状況です。特に戸建て住宅の場合、建物内のバリアフリー化を進めたとしても、2階建て以上であれば階段の問題などは解決が難しくなります。

また、建物の外でも、玄関までの導線に階段や坂があるなどバリアフリー化が難しい建物も少なくありません。

このような事情から、老後に向けて戸建てではなくマンション暮らしを選択する人もたくさんいらっしゃいます。

戸建てとマンションならどっちが老後向き？

住み替えを検討するときにまず気になるのが「戸建てとマンションのどっち？」ということだと思います。単純にどちらがいいということは言えませんが、ある程度の判断基準になるポイントをご紹介します。

戸建てを選ぶメリット・デメリット

メリット	・管理費や修繕費等の維持費が必要ない ・老朽化により建物の価値が低くなっても、土地を残すことができる ・集合住宅等のルールなどがない
デメリット	・戸締りや防犯などセキュリティ面での不安 ・2階建て物件などバリアフリー面での不安 ・老後の一人暮らしの場合、体調不良などの急な対応が難しい

メリット・デメリットともに上げ出したらキリがなくなってしまいますが、主なところでは上記のような物があげられます。

メリットとしては特に「土地を残せる」という部分に注目できます。土地価格も周りの開発環境などによって上下することはありますが、建物のように老朽化による価格の減少はありません。

70歳以上の世帯平均資産が約4,700万円と言われていますが、そのうち土地が占める割合は36.5%で建物は5.4%です。もし資産として残す事を考えるのであれば、マンションよりも戸建ての方が長い目で見た時の目減りが少ない事が多くなります。

一方で土地や家屋の相続は、現金の相続に比べてトラブルに発展しやすくなるので注意が必要です。

デメリットでは「一人暮らしの体調面」での心配があげられます。もちろんマンションでの生活でも同じ事が考えられますが、管理人が常駐しているマンションなどであれば、戸建て住宅よりも安心できます。

マンションを選ぶメリット・デメリット

メリット	・管理人がいるためセキュリティ面での安心 ・オートロック等戸締り忘れの防止 ・共有部分からバリアフリー化が進んでいる物件が多い
デメリット	・管理費・修繕費等の維持費が必要 ・マンション独自のルール（ペットの飼育等）がある

マンションを選ぶ時のメリット・デメリットは、戸建て住宅の物とほとんど正反対と言ってもいいかも知れません。そのため、どちらを選ぶべきかは健康状態や資金計画、別居しているご家族との距離や関係性によっても異なってきます。

老後の暮らしのことだけを考えるのであれば、一般的にはややマンションの方が向いているとも言えます。

老後に適しているのは賃貸？持ち家？

次に住み替えの際「持ち家」として購入するのか、「賃貸」として借りるのかという悩みも出てきます。それぞれのメリット・デメリットについて見ていきましょう。

老後を賃貸で暮らすメリット・デメリット

メリット	・月々の支払いをあらかじめ計算した資金計画がしやすい（修繕や固定資産税等の計算が必要ない） ・住宅ローン等の大きな借り入れが必要ない ・その後の住み替えが楽
デメリット	・バリアフリー化など自由にリフォームができない（特に戸建て住宅の場合） ・間取りの自由が効かない（賃貸向け物件の間取りはどうしても似たものになる） ・審査に通りにくい場合がある

賃貸の場合、「戸建て・アパート」か「マンション」によってもメリット・デメリットが変わってきますが、主なところでは上記の表なものがあげられます。

一番のメリットとしては、老後の資金計画のしやすさにあります。持ち家と比べて、賃貸物件の方が月々の固定の支払いが安定しやすくなることが多いため、年金の受給額などに合わせたグレードの物件を選ぶことで、より安定した生活がしやすくなります。

デメリットとしてはリフォーム等が難しいという点が最も重要となります。賃貸の場合は手すりをつけたり段差をなくすといったバリアフリー化をする事が難しいため、最初からバリアフリー化されている物件を探す必要があります。

アパートや戸建ての賃貸の場合はなかなか探すのが難しいため、賃貸マンションなどグレードの高い物件になる可能性があります。その場合、月々の支払いなども高くなりますので、資金計画が難しくなるというデメリットにもつながります。

老後を持ち家で暮らすメリット・デメリット

メリット	・バリアフリー化などのリフォームがしやすい ・財産として残す事ができる ・ローンの支払いが終われば月々の支出も少なくなる
デメリット	・修繕などを自分で行わなくてはいけない ・次の住み替えが大変になる

持ち家の場合、メリットでもデメリットでもあるのが建物の管理を自分で行わなくてはいけないという事です。マンションであれば修繕費の積み立てなどがありますが、戸建ての場合は基本的に自分で積み立てておかなくてはなりません。

もちろん、その分自分の体や老後のライフスタイルに合わせたリフォームを行う事ができます。

大切なのは、購入するときにしっかりと信頼できる不動産会社から購入し、長く安心して住める住宅を購入する事です。価格で選ぶことももちろん大切ですが、安くするために調査の手抜きをしているのでは元も子もありません。

購入するときも売却するときも、一つの会社だけを見るのではなく、複数社に問い合わせをしてみて、多くの担当者と話をしてみてください。

住み替え以外の老後の選択肢

老後を考えたときが住み替えを検討する絶好のタイミングですが、住み替えをしないという選択肢ももちろんあります。

高齢者施設への入居（住み替え）

もし近くにご家族が住んでいない場合、体が不自由になってしまった場合など、高齢者施設への入居を検討する必要が出てくることもあります。

このような場合、今住んでいる家を他の方が使用しないのであれば、売却して入居費用の足しにすることも考えられます。

特に認知症などになってしまった場合、財産管理や相続の問題など、ご自身だけでは解決できないような状況になってしまうことも想定されますので、早めの対応が大切です。

建て替え・リフォームを検討する

建物の基礎がしっかりしている、今住んでいる場所の立地に特に問題がない。など、住み替えをする必要がない場合もあります。

また、相続によって現在利用していない空き家を取得する機会があった場合なども、建て替えやリフォームによって老後の暮らしのために利用する事が考えられます。

建て替えやリフォームを検討するときは、一緒に住み替えすることについても検討してみてください。

今住んでいる土地の管理を今後も続ける事ができるのか、間取りは広すぎないか、固定資産税は高すぎないかなど、建て替えやリフォームにかかる費用だけではなく、老後に向けて多くの資金について計画をしていく事が大切です。

住み替え先を選ぶときに重視するポイント！

いざ住み替えを検討したいというとき、次に住む家をどのように決めますか？家を決める基準はこれからそこでどんな生活をしたいのか、どんな資金計画があるかによって多種多様に変化します。

ここでは「老後に向けた家の購入」について、いくつかポイントをご紹介します。

①立地・周辺環境

老後を考えるとき、まず最初に立地と周辺環境をチェックしましょう！立地条件の中でも特に気にしておきたいのは次の項目です。

• 生活に必要な施設・病院・お店（スーパーなど）が通える範囲にあるか
• 駅やバス停までの距離
• 子供がすぐに来れる距離
• 自宅周辺に階段や坂などが多くないか
• 深夜営業のお店など、夜間うるさい場所ではないか（街灯などがきちんとあるか）
• 融雪道路など想定される自然災害に対応している地域かどうか

細かくあげたらきりはありませんが、老後は今よりもご自身の体力が減っていき、思うように体動かせなくなる可能性があること。そして周りの人に助けてもらう事が増える事を念頭に、体力が減っても活動しやすい場所か、助けを求めやすい場所かをチェックしていきましょう。

②老後に向いた間取りになっているか

後からリフォームを考えている場合でも、間取りの大幅な変更は難しい場合があるため、最初の段階で老後に向いた間取りかどうかをチェックしておくことも重要です！

老後向きかどうかのチェックは次の項目をチェックしてみてください。

• 廊下が広いかどうか（車椅子で移動できるか）
• 扉は引き戸になっているか
• 1階建ての間取りか（階段がないか）
• トイレやお風呂など水回りが広いか（介護しやすくなっているか）
• 浴槽の高さは低くなっているか
• 部屋の境目などに段差がないか

戸建て住宅であれば、後からある程度のリフォームでカバーできる部分もありますが、できれば大きなリフォームは避けたいところですよね。

自宅で介護を受ける必要ができたときに、廊下の広さや引き戸、トイレやお風呂の広さはとても重要になります。今の元気な状態だけではなく、将来も見越したチェックをしておきましょう！

③資金計画にあった価格帯の物件かどうか

どれだけいい条件の物件があったとしても、無理して購入することでその後の生活費がなくなってしまっては元も子もありません。特に老後の場合は定期的な収入を年金に頼ることが多くなりますので、受給額や物件購入後の残りの預金なども計算しておきましょう。

住み替えの場合、今住んでいる家の売却益を購入資金や生活資金のたしにすることになりますが、売却金額の予想と実際の売却額が大幅にずれてしまうと、計画が崩れてしまう可能性もあります。

計画を立てる前に、複数社に見積もりなどをお願いして、できるだけずれのないようにしておきましょう。

老後の住み替えのための資金計画

老後の住み替えを行うためには、具体的にどのような資金計画を立てれば良いのでしょうか？

これについてもそれぞれのご家庭で事情が異なるため、一概には言えませんが計画を立てる際のコツや注意点についてご紹介していきます。

住宅ローンばかりに頼らない

20代での物件購入の場合、まとまった頭金の用意が難しいこともあり、どうしても住宅ローンに頼る比率が高くなります。資金計画がきちんとできていれば悪いことではありませんが、老後のための住み替えの場合は注意が必要です。

多くの銀行では70~75歳までに返済が終わるように返済計画を立てるため、住宅ローンに頼る割合が高くなる（借り入れが多くなる）と審査に通らない事があります。また、定年退職後の審査の場合、より厳しくなる傾向にあります。

審査の問題だけではなく、健康面でも心配も必要です。

20代の頃よりも、年齢とともに体を壊してしまう可能性が高くなりますので、予定よりも早く退職することも考えられます。住宅ローンばかりに頼った資金計画の場合、返済に終われる老後になってしまうこともありますので注意してください。

現在の住まいの売却益

住み替えの際の資金源は、今住んでいる家の売却益がかなり大きな割合を占めることになりますが、ここで注意して欲しいのが、「売れるまで金額は確定しない」ということです。

不動産の売却方法には大きく「仲介」と「買取」の2種類があります。どちらの売却方法をとるかによって、現金化までにかかる時間や金額が異なってきます。

アイビスホームの買取（売却）方法の種類については「アイビスホームの物件買取・売却」をご覧ください。

また、買取の場合であれば原則不動産会社の提示した金額通りの現金が手に入るため、その後の資金計画がしやすくなります。仲介の場合は実際に売れるまで確定しないため、資金計画が難しくなります。

特に住み替えの場合は「物件を売ってから買うのか」「買ってから売るのか」によっても対策が変わる事がありますので、ご納得のいくまで何度でもご相談に来てください。

退職金・その他預金

退職金も資金計画の中で占める割合の高いものですね。ただし、退職金や預金は住み替え後の生活費や補修費のためにもある程度残しておく必要があります。

年金があるからといって、退職金の多くを購入資金に当ててしまうと、医療費や物件の補修費用などによって生活費がなくなってしまうこともあります。

「売り先行」と「買い先行」どちらがいい？

今住んでいる家を先に売ってしまい、その売却益を確定させてから住み替え先を探す「売り先行」。住み替え先を先に購入してから、今住んでいる家を売りに出す「買い先行」。

理想は退去と入居を同時に行えるようにタイミングを調整することですが、なかなかタイミングを合わせるのが難しいため、どちらかを優先して考えることが多くなります。

老後の住み替えにはどちらが向いているのでしょうか？

アイビスホームの物件売却・購入までの流れはそれぞれ次のページをご参考にしてください。
不動産売却までの流れ
不動産購入までの流れ

売り先行のメリット・デメリット

メリット	・住み替えの資金計画が立てやすくなる ・売却に時間をかける事ができるので、仲介など有利に売却しやすくなる
デメリット	・売却してから住み替え先が決まるまでの仮住まいが必要になる ・引越し回数が多くなる ・売却が決まるまで住み替え先を決定する事ができない

売り先行で進める場合、売却益が確定する前では住み替え先を決める事ができないため、基本的には住み替え前の仮住まいが必要になります。また、売却中にいい物件が見つかったとしても、売却益が確定していないために見送ることもあるかもしれません。

売り買いを同じ不動産会社に依頼する場合、不動産会社の所有する物件であればある程度キープ出来ることもありますので、ご相談してみてください。

その分、売却に時間をかける事ができますので、より高く売るためのリフォームをしたり、仲介による買主を探すことで住み替えに必要な資金をより多く集めることができます。

急ぎの住み替えが必要ではない場合、定年退職まで5年・10年ある場合などは、まず売却益を確定させる売り先行が合っている事が多くなります。

買い先行のメリット・デメリット

メリット	・新居探しに時間をかける事ができるので、納得のいく物件探しをする事ができる ・仮住まい等の用意の必要がない
デメリット	・売却に時間がかけられないため、価格を下げるなどの対策が必要になる事がある ・売却に時間がかかると二重住宅ローンになるため、返済額の負担が高くなる

買い先行の場合、先に物件を決める事ができるので、納得いくまで時間をかけて物件を選ぶ事ができます。

ただし、元の物件が売れるまでは売却益が入らないため、資金に余裕がない場合は生活費等の捻出に困る可能性もあります。また、元の物件のローンが残っている場合には二重ローンになり返済額の負担が高くなる可能性もあります。

住み替えローンを利用してローンを一本化することになりますが、合計の借り入れが多くなるため、月々の返済負担も高くなります。資金に余裕のある場合、住み替え先を優先したい（既に決まっている、こだわりたい）人に向いている住み替え方法です。

資金にはそこまで余裕はないけど、どうしても住みたい物件が見つかってしまった！という人は、アイビスホームだけがご提供している「アイビス式買取」で解決できるかもしれません！

アイビス式買取は実際にアイビスホームにご来店・ご相談いただいたお客様だけにご案内している買取方式で、買取と同じ早い現金化と、最終的に仲介と同様の買取金額を実現できるお得な買取方式です。ご興味がある方はぜひお気軽にご相談ください。

ライフスタイルにあわせた住み替え計画を

今回の記事では老後の住み替えについてご紹介してましたが、100家族あれば100通りのライフスタイルがあります。それぞれのライフスタイルに合わせた住み替え計画が、老後をより良いものに変えてくれます。

資金計画から老後の生活、自分に万が一のことがあった時の相続対策など、考えることは山積みです。

一つ一つ納得しながら解決していくためにも、信頼のできる専門家を見つけて納得いくまでご相談をしてみてください。人生100年時代の長い老後を、楽しく豊かな生活にできるようにしましょう！

アイビスホームでは様々な相続関係の難しい不動産取引の実績がございます。相続関係の取引が多いからこそ、老後の住み替えについてご提案できる幅も広くなります。お客様に合わせた住み替え方法を、お客様目線でご提案させていただきますので、ご相談だけでもお気軽にお越しください。

相続診断士・宅地建物取引士の窪多が、お話を聞かせていただきます。また、必要であれば信頼のできる弁護士・税理士の先生方をご紹介させていただきます。