マイホーム探しをしているとよく聞く「耐震等級」という言葉。なんとなく地震に強いというイメージはあるけど、具体的にどんなものなのかはよく知らない。という方も多いのでは無いでしょうか？

「耐震等級なんていらない」という考え方のお客様もいれば「絶対に耐震等級３の家がいい」というこだわりを持たれている方もいらっしゃいます。

求める性能はお客様それぞれですが、本当に必要なものなのかどうか、正しい知識を持ってマイホーム探しをしてくださいね♪

耐震等級とは？最初に覚えておきたい耐震等級の基礎知識

耐震等級の始まりと目的

耐震等級とは、簡単に言えば「買主様にわかりやすいように等級化した耐震性能」です。

専門用語ではIs値などといった言葉もありますが、そんな小難しい言葉よりも耐震等級１、２、３と分けてあった方が、一般の購入者の方にわかりやすく、購入の際の判断材料にしやすいので広く使われる指標になっています。

「耐震」は免震や制震とは違う

地震に対する強さには、耐震・免震・制震の3種類があり、今回ご紹介する耐震等級はその名のとおり「地震に耐える」強さである耐震に関する指標です。

詳しい説明は割愛させていただきますが、それぞれの違いを簡単に表現すると下記のような表にまとめることができます。

耐震	地震の揺れに耐える
免震	地震の揺れを建物に伝えない
制震	地震の揺れを建物が吸収する

言葉だけを見ると、まるで言葉遊びのように見えてしまうかもしれませんね・・・笑

耐震は地震の揺れに耐える力なので、耐震等級が高い建物は地震で壊れる可能性は低いものの、建物はしっかり揺れるので、家の中の家具などをしっかりと固定しておかないと、地震による死傷を防ぐことはできません。

ここがよくある勘違いですので、耐震等級だけにこだわりを持つのではなく、引越しの後の対策もしっかりとしておくことをお勧めいたします。

1~3まである等級区分

一般住宅で使用されている耐震等級制度には１〜３までの３つの区分があり、性能が高いほど数字が大きくなります。（最高等級が３）

耐震等級１

極めて希に（数百年に一度程度）発生する地震力が建築基準法で定められており、性能表示制度ではこれに耐えられるものを等級1としています。

一般社団法人　住宅性能評価・表示協会

耐震等級１は建築基準法で定められた最低限の耐震性能なので、実際に評価基準として使われる（表示される）ことはありません。

1981年6月1日に改定された建築基準法で定められていますので、それ以降に施工された建物であれば、この等級以上の耐震性能を有していることになります。

極めて稀に発生する地震というのが少し曖昧な表現ですが、これは同じ震度でも揺れの長さや地盤状況、地域性などによって被害が大きく変わることがあるためです。

一つの基準として、東京では震度6強から7の地震（関東大震災時の東京、阪神淡路大震災時の神戸）でも倒壊しないことが耐震等級１の目安になっています。

耐震等級２

等級2は等級1で耐えられる地震力の1.25倍の力に対して倒壊や崩壊等しない程度

一般社団法人　住宅性能評価・表示協会

地震力の1.25倍って・・・？もっとしっかり説明してよ！

と思われると思いますが、震度は0~7の10段階で表される決まりになっていて、耐震等級１でも震度７に耐えられる（完全倒壊しない）強さがあります。

そのため、それ以上の耐震力を持つ等級２、３については、震度で表すのではなく等級１よりもどれくらい強いかで表しています。

耐震等級３

等級3では1.5倍の力に耐えることができます。

一般社団法人　住宅性能評価・表示協会

耐震等級３の場合は、等級１よりも1.5倍。つまり震度7よりも1.5倍強い地震がきても耐えられる強さを持っているということになります。

ここまでの強さの地震の場合、人類未経験のレベルの強さになるので、被害を想像するのも難しいかもしれませんね。

耐震等級を「取得」するために必要なこと

マイホームを探していると「耐震等級３を取得」や「耐震等級３程度」といった言葉の違いを見たことがあるかと思います。

耐震等級を見るうえで、この「取得」か「程度」の言葉の違いはとても大きく、耐震等級によりメリットを最大限受けるためには、きちんと取得している家を購入するようにしましょう。

①取得にかかる費用

このような「取得」と「程度」があるのは、取得するために一定の費用がかかるという理由があります。

施工会社によっても異なりますが、耐震等級を取得するためには構造計算費用や申請費用など、10~40万円程度の費用がかかります。

建売住宅の場合は販売価格に取得費用が含まれていることがほとんどですが、注文住宅の場合は等級を取得するために設計をやり直し・・・。最悪の場合は施工会社を変更・・・。という場合もあるので、等級の取得に関してはできるだけ早い段階で決めておきましょう。

②高い耐震性能

耐震等級の取得には費用以外に高い耐震性能が必要になります。（当たり前というツッコミ待ちです。笑）

この耐震性能を確保するために、一般住宅では次のような対策を取ります。

建物の軽さ（特に屋根）

地震などの揺れに強い構造物を作るには、ピラミッド構造のように下が重く上が軽い構造が理想的です。そのため、一般住宅の場合は屋根を軽くすることがとても重要になります。

もちろんきちんとバランスの取れた重量設計であることが大前提ですので、闇雲に軽い建物であればいいということでもありません。

注文住宅の場合、耐震等級３を取得するためには壁材や屋根材の素材にある程度の制限がかかることもあります。

耐力壁の数とバランス

あまりイメージがわかない方も多いと思いますが、実は柱だけではなく壁も地震に耐えるのにとても重要な役割を持っています。

耐力壁というのは通常の壁とは少し異なり、筋交などの補強がされているもの、2×4工法などのパネルの壁の事です。

このような耐力壁は適切な箇所に、適切な個数を入れることが重要です。計算上、数が足りていたとしても、一箇所に偏っている配置では逆側が弱くなり過ぎてしまいます。

耐力壁は大きな開口部などが作れないこともあるので、間取りの設計の際にしっかりと計画を立てておく必要があります。

高い耐震等級（等級3）を取得することのメリット

耐震等級の取得は任意なので、取得していなくても耐震制度が高い物件はたくさんありますし、そもそも耐震等級１の時点で過去の震災には耐えられる設計になっています。

それでもより高い耐震等級が選ばれるのはそれなりのメリットがあるからです。

地震保険料が安くなる

地震保険の金額は、築年数や耐震診断を受けているかどうかなどによっても変わりますが、その中でも特に金額への影響が大きいのが耐震等級。

最高等級である耐震等級３を取得している物件の場合、50%割引になります。

地震保険料は地域によっても変わりますが、ここ富山県の一般的な住宅の場合（ロ構造）は年11,200円ですので、単純計算で年5,600円お得になる計算です。

取得費用に10万円かかったとしても、単純計算であれば20年で元が取れる計算になります。

（首都圏などの地域では年間41,100円なので、5年で元が取れることも・・・）

住宅ローンの金利

住宅ローンの金利は勤続年数や年収、年齢など様々なものが絡みますが、耐震等級の高い住宅ほど金利等が優遇されやすい傾向になります。

フラット35Sの場合、耐震等級２以上の住宅であれば10年間の金利引き下げ期間を利用することができます。（フラット35SA）

売却時のプラス要素

中古住宅として売却する場合、耐震等級などの住宅性能表示制度が有利に働くことがあります。もちろん買主様の意向や、その時の情勢などによっても売却価格はばらつきがありますが、耐震等級の取得がマイナスに影響することは今後も考えにくいですよね。

あくまでもちょっとしたプラス要素程度ではありますが、SDGsなど持続可能な再利用という面でも、高い耐震能力が証明されていることがプラスに働く可能性は高くなります。

耐震等級を取得する時のデメリット

耐震等級を取得すること自体にデメリットはないと思う方も多いのですが、実はデメリットもあるので確認しておきましょう。

建築にかかるコスト（特に注文住宅）

耐震等級２、３の取得には高い耐震性能が必要になり、そのためには通常よりも緻密な構造計算などが必要になります。

その分打ち合わせの回数が増えたり、設計士の手間なども増えるので、建売住宅の場合は設計費用などが高くなることがあります。

また、耐震等級を取得するための申請費用にも10万円程度の費用が必要です。

地震保険料のやすい地域では、地震保険料の50%OFFだけで元を取るのが難しい場合もありますので、コスト面だけを見て取得するのはあまり得策ではないかもしれません。

間取りの自由度

こちらも注文住宅の場合に大きくなるデメリットですが、耐震性能を高めようとすると大きな開口部や広い空間づくりが難しくなることがあり、欲しい間取りの家を手に入れるのが難しい場合があります。

建売住宅の場合はあらかじめ間取りなども決まっているので、特に気にならないデメリットですが、将来的に間取りを変更したいと考えている方の場合は注意が必要なポイントです。

デメリットを極力小さくできる「飯田グループの新築建売」

弊社アイビスホームが一押ししている「アーネストワン」「飯田産業」の建売住宅は、どちらも耐震等級３を標準で取得しています。

建売ということもあり、販売価格は取得費用込み（取得済み）で、間取りも物件ごとに違いがあるので、ある程度選ぶことができます。

また、飯田産業の建売住宅の場合「スケルトンインフィル構造」によって、将来的に間取りをかなり自由に変更することができます。

外壁を変更するような増改築は難しい場合がありますが、内部の間取り変更であれば耐震等級を保ったままリフォームもできちゃいます♪

アイビスホームのおすすめ物件を探す→

耐震等級の前に気をつけるべき物件選びの基本

ここまで耐震等級について解説してきましたが、ちょっとだけマイホーム探しの基本的なポイントを解説させてください。

耐震等級も大切ですが、地震や災害などへの対策にはもっと基本的な部分も重要です。

地盤の良さ

地震への強さで最も大切なのは「地盤」。どれだけいい住宅でも、地盤の弱いところに建ててしまうと、大きな地震の時には地盤ごと持って行かれてしまいます。

どこの施工会社でも施工前に地盤の調査を行い、必要であれば地盤の改良をしますが、土地探しを行う時は過去どんな利用をされてきた土地なのか、ハザードマップの確認、など、基本的なポイントをチェックしておきましょう。

また、建売でも土地探しでも、きちんと説明ができる不動産会社から話を聞くようにして下さいね♪

建売の場合は忘れがちな部分ですが、内見の際はしっかりと建物がどんな土地に立っているのかも担当者に確認してみてください。

工法・構造

同じ耐震等級を取得していても、工法や構造には違いがあります。

どのような構造をしているのかによって、その後のリフォームのしやすさに影響することもあります。

注文住宅の場合であれば、工法によってある程度間取りの自由度が決まるので、自由な間取り設計をしたい方の場合はこの部分は特にチェックが必要です。

建設件数・実績等

注文住宅でも建売住宅でも、施工会社の実績等を確認するのは必須！新しい会社が悪いというわけではありませんが、過去にどのような物件を建てているのか、行政処分などを受けた過去があるのかなど、今の時代は調べれば簡単に探すことができます。

噂話に耳を傾ける必要はありませんが、行政などからの正式な発表についてはしっかりと目を通すようにしましょう。

適切な保守管理

耐震を含む住宅の性能は「保守管理」によって大きく性能が変わります。保守管理には施工管理も含まれ、作っている途中にどのような管理体制だったのかはとても大切。

特に建売住宅の場合は施主（買主）がいない状態で施工がされているので、第三者の目が届いていないという不安もあるかと思います。

どのような施工管理がされているのか、信頼していいのかどうか、建売住宅の場合はそのような部分についても不動産会社の担当者にしっかりと確認してみてください。

ちゃんとした担当者なら、実際に現場に足を運んで、その目で管理状態などを確認しているので、その場で答えてくれるはずです！

そもそも富山の住宅に高い耐震性能は必要？

ここまで散々と耐震等級について解説させていただきましたが、実際、富山県は日本国内でも自然災害が少ない県として有名です。

過去100年間で震度5以上が観測されているのは2回。

過去の地震だけを見ると耐震等級３は過度な対策のように思えるかもしれませんが、日本自体が地震大国であることには変わりなく、地下の状態はいまだにはっきりと解明されていない部分も多くあります。

そういった意味でも、できる限りの対策をしておくに越したことはありません。お金で買える安心であれば、買っておく方がいいという考え方ですね。

ただし、耐震等級はあくまでも「地震による建物の倒壊・破損」に関したものです。室内の家具家電の転倒による怪我、地震の後のライフラインの確保など、必要な備えは他にもたくさんあります。

大切な家、家族を守るためにも、耐震等級以外の災害対策もしっかりしながら、他の対策も進めていきたいですね。

耐震等級などの家の安全に関しては、内見の際にお気軽にご相談ください(^^)