住宅ローンが低金利の現代では、一括で買えるお金があってもなくても、ほとんどの人が住宅ローンを組んでマイホームを購入します。

住宅ローンを完済するまで、何事もなくマイホームに住み続けることができる人も居れば、転勤や離婚、相続などの問題からマイホームを手放す必要がある人もたくさんいらっしゃいます。

今回の記事では、マイホームを手放す時に住宅ローンが残っている時の売却について解説をしていきます。

住宅を売却するにはローンを完済しなければならない

まず、住宅等の不動産を売却するためには、その不動産が担保になっていない（住宅ローンが完済されている）状態にする必要があります。

通常の住宅ローンでは、購入資金を借りる代わりに購入した住宅に抵当権をつけることで、万が一返済が滞った場合に、お金を貸している銀行等が住宅を担保とすることで弁済を行います。

そのため、この抵当権がある間は住宅がローンの担保になっているので、自由に売却することはできません。売却する場合はローンを完済して抵当権を外してもらうか、銀行等の借入先にローンを残したままでも売却できるように許可を取る必要があります。

住宅ローンを返済するための3つの方法

住宅ローンが残っている不動産を売却するために、ローンを返済する方法は大きく3つあります。一つの方法だけではなく、いくつかの方法を合わせて返済する方法もありますが、ここではそれぞれ個別にご紹介いたします。

自己資金による一括返済

返済方法の中で最も手続きなどが簡単で、売却するまでの流れがわかりやすいのが「自己資金による一括返済」です。

住宅ローンの返済残高よりも、自己資金（貯金）を多く持っている場合は、売却前に一括でローンを返済することができます。元々ローンを組む段階から一括返済を計画して貯蓄をしてきた方や、返済額が少ない方などが行う返済方法です。

自己資金による返済なので、特別な手続きなども必要なく返済し、売却もスムーズに行うことができるのですが、住宅ローンの残高は数百万円〜数千万円になることもあるので、この方法で返済できる人はかなり限られます。

売却益による一括返済

最も多い返済方法として「売却益による一括返済」があります。住宅ローンが残っている状態だと売却できないのが原則ですが、売却金額がローンの残高を超える場合であれば、売却と同時に一括返済ができるので売却をすることができますよね。

このように「売却益 > ローン残高」のような状態をアンダーローンと言います。

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、このアンダーローンになっているかどうかがとても重要です。アンダーローンの状態であれば買取や仲介などの売却方法を、ほとんど制限なく選ぶことができます。

ローン残高に対してローンを組み直す

アンダーローンの逆で「売却益 < ローン残高」のように不動産を売却した後でもローンの完済ができない場合、残りの残高は自己資金で返済するか再度ローンを組み直すことになります。

このような状態をオーバーローンと言います。

通常、オーバーローンの住宅では「住み替えローン」か「任意売却」のどちらかを選択しなければなりません。どちらの場合でも残高に対してローンを組み直すことになりますが、前者であれば次の住宅ローンとして返済を行います。

アンダーローンの場合の売却方法

アンダーローン（売却額 > ローン残高）の場合、自己資金を出す必要もなく売却益だけで一括の返済が可能です。この場合は売却方法についてもほとんど制限なく、通常の不動産売却と同様の流れで売却をすることができます。

アイビスホームの不動産売却の流れについては「不動産売却までの流れ」をご覧ください。

唯一通常の売却の流れと異なるのは、抵当権の抹消という手続きが必要になる点です。抵当権の抹消は売却時に不動産屋さんと司法書士等が立ち合いのもと行います。

アンダーローンの売却の注意点

アンダーローンの注意点として「自己判断」と「諸経費」が挙げられます。

売却予定の不動産がアンダーローンかどうかを調べる際、複数の不動産屋さんに査定を依頼することになりますが、その際に提供された査定額を見て、自己判断でアンダーローンだと思い込んでしまう可能性があります。

不動産の売却には、不動産屋さんに仲介手数料や税金、司法書士等への報酬などの諸経費が必要になります。

自己判断でアンダーローンだと思い込んでしまうと、実際には諸経費分でオーバーローンになってしまうこともあります。その分は自己資金による一括返済などが必要になりますので、簡易査定（机上査定）などの金額だけで判断せずに、しっかりと不動産屋さんなどの専門家に相談して売却を進めるようにしましょう。

オーバーローンの場合の売却方法

オーバーローンの場合、問題となるのは売却益でも返しきれない残高をどのように返済するのか。という点です。

自己資金（貯蓄等）で返済が可能であれば、アンダーローンと同様の売却方法を選択することが可能です。もし自己資金で用意できない場合は、売却益で返済できない分を改めてローンを組む必要があります。

住み替えのために売却する場合は「住み替えローン」になりますが、売却だけを希望する場合は「任意売却」となるため、融資をしてくれている銀行等の許可を得る必要があります。

任意売却とは

任意売却は誰でも行える売却ではなく、売却する物件の市場価値や人気性、ローン残高や返済能力など様々な情報をもとに判断されます。そのため、銀行等への交渉についても売主様が個人で行うのではなく、不動産屋さんなどの専門家に交渉をしてもらうようにしましょう。

場合によっては住宅ローンや公共料金の支払いなどが滞っている（または滞りそう）状態の場合もあります。できるだけ早い行動を取ることが重要で、行動が遅いと任意売却の交渉ができずに不動産の差し押さえ・競売になる可能性があります。

差し押さえ・競売

住宅ローンや公共料金の支払いが滞ってしまっている場合、銀行等から抵当権の執行により不動産を差し押さえられてしまう場合があります。

このように差し押さえをされてしまうと、任意売却の交渉もできずに競売にかけられることになります。

不動産が競売にかけられてしまうと、任意売却のような市場価格での販売が難しくなり、市場価値の6割~7割程度の価格で売却される事がほとんどです。

オーバーローンの状態でさらに競売になってしまうと、売却後のローン残高の支払いがより大変になってしまいますので、できるだけ早く専門家に相談をするようにしてください。

ローンが残っている不動産の売却は金額を知ることから

住宅ローンが残っている不動産の売却には「アンダーローン」と「オーバーローン」で状況が大きく異なり、取るべき手続きの流れなども変わるため、まずは売却に関わる金額を知ることが先決です。

ローン残高を知る

住宅ローンは20年~35年といった長期間にわたっての返済計画になるため、実際に今までどれくらい返済したのか、後どれくらいの返済が残っているのかをきちんと把握できている人はほとんどいません。

不動産を売却する際には、ローンの残高がどれくらい残っているのかを正確に把握する必要があります。下記3つのどれかで確認できますが、もし確認できない場合は直接借入先にお問い合わせをして確認をしてください。

• 借入先のWEBサイト
• 残高証明書
• 返済予定表

不動産の査定額を知る

住宅ローンの残高を確認したら、次に不動産の査定額を調査し、ローン残高よりも高く売れるかどうかを確認します。

不動産の査定には便利な一括査定サイトも多くありますが、一括査定サイトの場合は「机上査定」と呼ばれる査定方法のため、正確な査定額を出す事ができません。

短時間で複数社の見積もりを取れるのはいい事ですが、あくまでも簡易的な査定額ですので、提示された金額を鵜呑みにしないようにしましょう。

また、詳細な見積もりを取る場合は時間がないからと1社だけに依頼するのではなく、必ず2社以上に査定を依頼し、査定額はもちろんのこと担当者の対応についてもしっかりと確認しておきましょう。

査定額はあくまでも査定で出した金額なので、実際にその金額で買取・売却できるとは限りません。担当者の対応などを見て、信頼できるかどうかを重要視しましょう。

自己資金を知る

住宅ローンの残っている不動産を売却する方の多くは、今住んでいる不動産を売却するので、売却した後の住まいを確保するための資金なども必要になります。

アンダーローンでもオーバーローンでも、自己資金がどれくらいあるのかを把握しておくことが大切です。

場合によっては不動産以外の資産についても現金化する必要がありますので、預貯金以外の資産についてもきちんと把握をしておきましょう。特にオーバーローンの場合はローンの残高を自己資金で返済できるかどうかが重要になります。

自己資金の中に「親・身内からの借金」を考えるパターンもありますが、親などからの借入の際はきちんと借用書を作るようにしましょう。お金のトラブルに発展することを防ぐのはもちろんのこと、借用書などがないと贈与とみなされて贈与税の課税対象になることもあります。

資金計画を知る

自己資金の中には住まいの確保以外にも、これからの生活費や子供の教育費などの資金についても考える必要があります。自己資金でローンを一括返済した後に、生活費や教育費に困ってしまっては元も子もありません。

特に注意が必要なのが、任意売却後のローンの返済についてです。

住宅ローンの残高を再度ローンによって返済する場合、ご自身の生活のための家賃とローンの返済をしなければならないため、今までの住宅ローンの返済よりも月々の支払いが多くなる可能性があります。

ローン返済が大変だからと不動産を売却したら、逆に支払いが多くなってしまうこともあるということです。

不動産の売却にはこのような落とし穴もありますので、査定金額だけではなく、その後の生活についても相談できるくらい信頼できる不動産屋さんを探してください。

今後の生活を見越した不動産の売却を

住宅ローンが残っている不動産の売却は、売却方法をどうすのかという部分も大切ですが、その後の生活について考えることもとても大切です。

ローンの残高をどのように返済していくのか、本当にその不動産を売却しなくてはいけないのか。など、資金計画をしっかりと作るようにしましょう。

お金の面での相談はなかなか打ち明けにくいこともあるかと思いますが、アイビスホームにご相談に来られる際は「実家に相談する」感覚でお気軽にご相談ください。