一般媒介と（専属）専任媒介の違いは何？信頼できる会社との専任媒介契約が成功の鍵
不動産の売却には、不動産会社が直接買取をする「買取」と、買主様を探す活動をして売却する「仲介」の２種類の方法があります。
今回はこの「仲介」で売却をするときに不動産会社と行う「媒介契約」について、それぞれの契約の違いついてご説明していきます。
実際の契約の際は、取り扱う物件の現状やお客様のご希望（価格重視・スピード重視）によって、向き不向きが異なります。契約前に必ず複数社に相談するようにしてください。
媒介契約には種類があるんですか？
媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類があり、売却する不動産の現状や売却目的によって、向き不向きがあります。
なるほど！きちんと知識をつけて、正しい媒介契約を選ぶ事が大切って事ですね♪
媒介契約に関する予備知識
一般媒介と（専属）専任媒介の違いについて理解するためには、まず媒介契約についての予備知識を学んでおきましょう！
媒介契約とは？
不動産取引での媒介契約とは、不動産の売買や賃貸の営業活動（買主様や借主様を探すための活動）や契約の手続きなどを不動産会社に依頼するための契約です。
契約内容を書面に残すことで、取引が完了した後に金額に応じた手数料の支払いや、業務内容などを保証します。
この媒介契約には次の３つの契約の形式があります。
- 一般媒介契約・・・複数社で販売活動ができるように依頼できる契約（明示型・非明示型）
- 専任媒介契約・・・１社だけが販売活動ができるように依頼できる契約
- 専属専任媒介契約・・・原則依頼した会社が見つけた顧客だけと取引ができる契約
レインズとは？
不動産取引にはレインズと呼ばれるネットワークシステムが利用されています。このレインズは国土交通大臣から指名を受けた「不動産流通機構」が運営しているもので、不動産会社はこのシステムを利用することで全国の不動産情報をお互いに共有しています。
簡単に言えば、レインズにさえ登録する事ができれば自分の所有する不動産情報を、全国の不動産会社にみてもらえる可能性が出てくると言うことになり、買主様を見つけるのに役立つと言うことです。
媒介契約の形式によって、このレインズへの登録が「義務化」されているものと「任意」のものがあるので注意が必要です。
信頼できる不動産会社との「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」がおすすめ
重要なポイントは「信頼できる不動産会社」と言う点です。
一般媒介契約にもメリットはありますが、本当に信頼できる不動産会社・担当者と出会うことできれば、複数社への同時に依頼する必要もなくなりますので、一般媒介契約は選択肢に入らなくなります。
もし（専属）専任媒介契約で依頼できるほど信頼できる不動産会社が見つからないと言うお客様は、一度アイビスホームにご相談に来てください。信頼していただけるまでどんな些細なご不安・ご質問にも真摯に対応させていただきます。
また、売却までお時間が許されているのであれば、信頼できる会社が見つかるまで諦めずに、色々な会社にご相談をしてみてください。大手企業から町の小さな不動産会社まで、幅広くご相談をする事がいい売却につながります。
契約内容の異なる３つの媒介契約
ここからは３つの媒介契約について、それぞれ詳しくみていきます。
前提として、どの媒介契約を選んだとしても不動産会社に支払う手数料は原則同じ金額になります。形式によって異なるのは、依頼主様（売主様）と業者でのそれぞれの行動の制限（義務）となります。
一般媒介契約
一般媒介契約は不動産会社・依頼主様（売主様）ともにもっとも制限のない契約内容となります。そのため、自主的に動く事ができる、もしくは自主的に動きたい方に向いている契約とも言えます。
- 依頼できる会社の数・・・複数社に依頼可能
- 売主への報告義務・・・なし
- レインズへの登録義務・・・なし（任意）
- 契約期間・・・上限なし
- 自己発見取引・・・可能
一般媒介契約のメリット
一般媒介契約で契約する一番のメリットは、依頼主様が自由に動く事ができると言う点です。複数社に依頼したり、自分でも買主様を探すなど最もアクティブに動く事ができます。
また、依頼の仕方や売却予定の不動産によっては不動産会社同士が競争することにより、より高い金額で売却できることもあります。
- 多くの不動産会社に同時に買主様を探してもらう事ができるので、より良い条件で売却できる事がある
- 依頼する不動産会社を探し続ける事ができるため、より信頼できる会社を探す事ができる
- 契約期間を長く設定するなど、長期的な売却を依頼する事ができる
- 不動産情報を公にせずに売却する事ができる
意外なメリットとしては「不動産情報を公にしないで売却する事ができる」と言う点です。これは他の契約とは異なり、レインズへの登録義務がないために生じるメリットです。
他の契約形式ではレインズへの登録が義務化されているため、依頼主様の意思に関わらず不動産情報が公開されます。（一般への公開ではなく、不動産会社への情報公開）
一般媒介契約では複数社に依頼する事ができますが、必ずしも複数社に依頼する必要はありません。そのため、特殊な事情があって情報を公にしたくない場合は、信頼できる不動産会社１社に一般媒介契約でお願いすることもできます。
一般媒介契約のデメリット
- 契約を急ぐための値下げ打診が多くなる可能性がある
- 不動産会社独自のサービスが受けられなくなる
- 窓口が多くなりスケジュール管理等が難しくなる
- 自分での営業活動が必要になる可能性がある
- 複数社から同じ物件が売り出されるため買主の印象がよくない場合がある
一般媒介契約のデメリットは、金額面と作業面でのデメリットがあります。
金額面では「不動産会社独自のサービスが受けられない」と言うことと、契約を急ぐための値下げの打診が多くなる可能性があげられます。
一般媒介契約では複数社に依頼する事が前提となるため、不動産会社としては売却完了前にサービスをしてしまうと赤字になるリスクが出てきます。そのため、専任媒介契約と比べて金銭的なサービスが難しくなります。
あくまでもお金のかかるサービスのリスクが高くなるだけですので、接客対応やご相談などのサービスには代わりはありません。
また、複数社に依頼することで同時に複数社からの連絡が来たり内見予約が入るなど、依頼主様のスケジュール管理が大変になる可能性もあります。
明示型と非明示型について
一般媒介契約には、契約時に他に契約している不動産会社を伝える「明示型」と、伝えない「非明示型」の二つの契約方法があります。どちらを選ぶかは依頼主様の自由です。
非明示型の場合、不動産会社の方でどれくらい販売に力を入れる事ができるのか、営業に投資するリスクが不透明になるため、せっかく複数社に依頼しているのに全ての不動産会社が硬直状態になってしまう可能性が高くなります。
そのため、一般的には明示型を選ぶことをお勧めしています。
一般媒介契約が向いている不動産・依頼主様
全く同じ条件の不動産はありませんので、必ずしもこの条件に当てはまるとは限りませんが、一般的には次の条件のような不動産や依頼主様が一般媒介契約に向いています。
- 広告を打つ必要もないくらい超優良な人気物件
- 購入する人がほぼ決まっている物件
- ある程度の不動産知識を持っていて自分で正しい判断ができる依頼主様
- スケジュール管理などがしっかりできる、時間に余裕のある依頼主様
黙っていても買主様が集まるような超優良物件であれば、一般媒介契約にする事で多くの不動産会社が買主様を積極的に探すことで、より良い条件で販売できる可能性が高くなります。
また、稀なケースではありますがすでに購入者がほぼ決まっている不動産で、念の為他の買主様も探しておきたいと言う場合に利用することで、保険をかけておく事ができます。
専任媒介契約
- 依頼できる会社の数・・・１社のみ
- 売主への報告義務・・・２週間に１回以上
- レインズへの登録義務・・・あり（契約から７日以内）
- 契約期間・・・３ヶ月
- 自己発見取引・・・可能
専任媒介契約は、依頼主様が信頼できる不動産会社１社に売却の仲介を依頼する契約内容となります。そのため、他の不動産会社等への依頼はできません。ただし、依頼主様ご自身が買主様を探して直接契約することは可能です。
不動産の直接取引は法律が絡む問題が多くありますので、おすすめはいたしません。もし依頼主様ご自身で買主様を見つけた場合でも、必ず不動産会社を間に入れて契約をされることをおすすめいたします。
専任媒介契約のメリット
- 一般媒介契約よりも広告費をかけやすい（営業活動の幅が広がる）
- 不動産会社の販売に対する責任感が強くなる
- 手数料割引・買取保証など不動産会社独自のサービスが受けられる
- 窓口が一つになるため交渉やスケジュールが楽になる
一般媒介契約であっても営業活動に手を抜くと言うことはありませんが、専任媒介契約と比べて不動産会社のリスクが高くなるため金銭的負担の大きな営業活動が難しくなります。（広告・チラシを出すなど）
専任媒介契約ではそういったリスクがなくなりますので、より早く・高く売却できるように可能な範囲での最大限の営業活動を行う事ができます。また、リスクが無くなった分を手数料の割引やクリーンサービスなどで依頼主様に還元する事ができます。
さらに窓口が一つになることで、交渉や依頼主様のスケジュール管理が楽になります。普段仕事で忙しい人の場合はなかなか連絡を取る時間を作るのが難しいこともありますので、こういったメリットがとても大きなものになります。
あらかじめ不動産会社に内見ができる日程を伝えておくことで、買主様とのスケジュール調整も不動産会社の方で調整できます。
専任媒介契約のデメリット
専任媒介契約のデメリットはただ一つ「依頼した会社（担当者）の力によって大きく左右される」と言うことです。
販売力はもちろんのこと、担当者が誠実な人かいい加減な人か、連絡のつく時間帯はいつなのか、などとにかく担当者への信頼が重要になります。
業界として絶対にあってはならないことですが、専任媒介契約をしたのにも関わらず大した宣伝活動もせずに放置してしまう会社・担当者もいないわけではありません。金額の大きな取引やお得意様からの依頼を優先してしまう会社や担当者もいます。
弊社アイビスホームでは金額や取引歴に関わらず、全ての依頼を平等に扱わせていただきます。初めてのお客様でも安心してご相談に来てください(^^)
社長窪多の真面目な人柄がわかるアイビスブログも毎日更新中です♪
専任媒介契約が向いている不動産・依頼主様
迷ったら「専任媒介契約」と言われる事があるように、不動産の売却では基本的に専任媒介契約が最もおすすめの契約形式です。
特に次のような不動産・依頼主様におすすめです。
- 売れにくい事情のある物件
- 売却にかかる手間を省きたい
- 初めての不動産売却
- 信頼できる不動産会社（担当者）がいる場合
専任媒介契約は一般媒介契約よりも依頼主様にとって勇気のいる決断となり、契約期間中の制限なども強くなります。（他の会社に依頼できない）
そのため、法律上でも契約期間の上限を３ヶ月としています。もし３ヶ月で売却できない場合は新しく依頼先を探すか契約の継続を選んでいただく事ができます。
それだけ依頼主様の信頼を受けて販売をすることになりますので、私たち不動産会社側としてもやる気がでます！一般媒介契約で手を抜くわけではありませんが、担当者も人間ですので頼られている実感があるほど自然とやる気がでるものです。
専属専任媒介契約
- 依頼できる会社の数・・・１社のみ
- 売主への報告義務・・・１週間に１回以上
- レインズへの登録義務・・・あり（契約から５日以内）
- 契約期間・・・３ヶ月
- 自己発見取引・・・不可
専属専任媒介契約は、報告義務やレインズへの登録義務などで日程の上下はありますが、基本的に専任媒介契約と同じ内容です。
唯一の違いは「自己発見取引ができない」と言うところです。自己発見取引は、依頼主様が直接買主様を見つけて直接取引をすることをいいます。
専属専任媒介契約の場合、依頼先の不動産会社の顧客以外との取引が禁止されるため、依頼主様が直接買主様と売買契約をする事ができません。（もし買主様を見つけた場合は不動産会社が仲介に入ることで売買契約は可能です）
専属専任媒介契約のメリット
- 一般媒介契約よりも広告費をかけやすい（営業活動の幅が広がる）
- 不動産会社の販売に対する責任感が強くなる
- 手数料割引・買取保証など不動産会社独自のサービスが受けられる
- 窓口が一つになるため交渉やスケジュールが楽になる
- 自己発見取引が禁止のため依頼主様を保護する事ができる
※原則「専任媒介契約」と同じです
専任媒介契約との違いとしては、自己発見取引が禁止になっていることで依頼主様を保護する役目も担う事ができます。
「仲介手数料がいらない」などの誘惑で直接取引を求められ、直接取引をしてしまうと後々大きなトラブルに発展する場合や詐欺の被害に遭う可能性があります。
もし売却予定の不動産に興味を持った人が直接声をかけてきたとしても、専属専任媒介契約をしておけば必ず不動産会社が間に入ることになりますので、取引後のトラブルや詐欺の被害を未然に防ぐ事ができます。
専属専任媒介契約のデメリット
デメリットについても基本的には専任媒介契約と同じです。
強いてあげるとすると自己発見取引の禁止がデメリットになることもありますが、トラブルや詐欺の被害を防げるメリットと比べると気にするほどのデメリットにはなりません。
専属専任媒介契約が向いている不動産・依頼主様
専任媒介契約と専属専任媒介契約ではどちらも大きなさはありませんが、専任媒介契約よりも報告義務やレインズへの登録の期間などが短くなっているため、より綿密に連絡をとって取引をしたい人に向いている契約形式です。
また、直接取引による詐欺被害やトラブル防止のメリットも大きいため、誘いを断りにくい人、周りからの直接取引の交渉に困っている人にもおすすめの契約形式です。
ただし、信頼できる不動産会社でないと逆効果になってしまうこともありますので、専属専任媒介契約を行うときは特に慎重に不動産会社を選んでください。
不動産の取引は何よりも「信頼関係」が大切
どの形式で媒介契約を選ぶのか。
そこには依頼主様が「売却価格を重視する」のか「売却スピードを重視するのか」によっても変わる事があります。また、売却する不動産の現状によっても向き不向きが異なります。
ですが、どの形式を選ぶにしてもその不動産会社に任せる事ができる「信頼関係」がとても大切です。
一般媒介契約を選ぶ場合でも、専任媒介契約ができるくらい信頼のおける不動産会社を見つけられるように、必ず複数社に相談をしてください。もし見つからなければ見つかるまで諦めずに相談を繰り返していただくことが、不動産取引で失敗しない一番の近道です。
今まで何社か相談してみたけどしっくりこない、いまいち信頼ができない・・・。とりあえず一般媒介契約で何社かお願いしてみようかな・・・。
これが一番危険です！
その前に一度だけでもアイビスホームにご相談に来てください。地域密着30年の窪多が真摯にスピーディーに的確に！お客様の大切な不動産について徹底的に調査して適切な価格・販売方法をご提案させていただきます。
査定だけのご依頼も無料ですので、是非お気軽にご相談ください。富山で一番の徹底調査をいたします。
お気軽に『窪多』まで